JZFZ

观点”系列

带您走进城市发展探索先锋的思想银河

7.31日JZFZ“商业制道”栏目第四期在创意中心圆满举办。

我们很荣幸地邀请到煊凯先生，让我们从另外一个角度聚焦与探索商业地产思维模式，探索协同创新的共生机制。

随着公众认知水平的提高，商业地产的话题在今天备受瞩目。

大资管时代的定义是什么？商业综合体开发流程和关键点是什么？如何以设计创造商业的递增价值？如何让从更新中释放或重构的商业空间催生城市的创造力？

今天的商业，在面临一个新的变革周期中，会遇到什么样的问题？投资者、经营者以及设计者，三者如何平衡？所谓的对立面又如何破局？

煊凯曾任职于华润置地、合景泰富等公司有着丰富的商业管理运营经验和前策经验成功操盘过多个综合体商业项目

REVIEW煊凯X JZFZ

01

商业地产大资管时代, 投、融、管、退是基本流程

今天商业的时代，进入到了一个商业地产的大资管时代。大资管时代，它的基本流程为投融管退。这是作为商业地产的资产公司的基本流程，而设计则是在管理环节中的一个分支。商业打造的三个关键词：人-货-场。设计最关键的一点是怎么打造“场”。我们在设计中研究场所的体验都是为了怎么引入消费者？或是品牌，我们能为他们提供什么样的店铺。而场所的体验，简单的来说是一种气质。

▲商业的形态

商业价值最早形态就是地产开发商。第二阶段商业的运营商，就是把它运营起来，引进好的品牌，让人们的生活更便捷，我们的角色不仅是开发商，还是运营商。到了第三个阶段，我把这里打造成一个商圈。

商圈成熟了也并不是我们的终极目标，我们要做城市的运营者。城市功能的完善，商圈的繁荣与发展，打造和谐的居住生活环境，最终推动城市发展，进而改变城市格局。

商业地产开发运营由“传统开发商模式”到“城市运营模式”开发商在进阶，设计师也需要进阶，因为我们挑战的东西不再是最初的修栋房子，而是看到整个城市。

城市的运营是要契合整个城市功能的完善，商圈的繁荣和发展，打造产城一体化，都要适应城市的格局的新变化。开发商在进阶，设计师也需要进阶，因为我们挑战的东西不再是最初的修栋房子，而是看到整个城市。

中国未来的房地产开发仍然会持续，但它的会是一个恒定的数值，不是增量，也不是减量是恒定。

它是未来的城市的住宅和房地产开发的重心只有一个，就是城市更新。

我们没有土地去外扩，且外扩的土地的价值和城市的功能也不足以支撑未来城市集群的形成。

现在全国的几大城市集群已经形成，我们要完善城市运营。

而作为开发商，我们的目标已经把自己从修房子的人转变为城市的运营者。

商业地产开发运营由“开发商模式”到“大资管模式”，并反哺传统开发

在我们今天面临的片区开发和城市运营中，它已经带来一个很大的问题，资源、资金等因素，使得我们的房地产开发模式也开始变化。

我们的核心点不再是用自有的资金简单的去运转它。

未来的地产模式，它将是一种综合实力的开发。

所以我们每一个板块，都会有专业的人去做专业的事，商业地产的开发周期会变长，十年磨一剑，简单来说拿地之后三年修建，在经营三年才进入到一个成熟期。

管理模式从“商业管理”到“资产管理”，并最终实现优质商用物业的资本化变现

今天，我们做商管、设计管理，我们最终的服务对象不再是传统的开发商，而是资管。

从“投、融、管、退”四个方面进行管理。

通过资本运作团队前期对项目进行投资管理，再由商业管理团队对商业物业进行管理，最后通过资本运作团队在资本市场进行退出。

传统商业管理型公司升级为资产管理型公司

02

项目执行流程

首先，我们处于在什么样的一个环境中？竞争环境是怎样？我的城市、基地、物业环境、对手各自是什么？我要做谁的生意？他们需求什么？我需要开发什么？模式是什么？投多少钱？未来多久能盈利？年回报率多少？风险风险系数是多少？商人是逐利的，但在今天大家都是微利的时代，我们更要求的是风险的规避。我们要把任何项目的投资的风险降到最低化，那么它的降低是有多方面的维度的。

招商前置，简单来描述就是说在购物中心是否要主力店、百货公司、电影院、健身房、滑冰场等？它会影响你们所有的设计，因为空间是有限的。

招商最大的支撑是来自于设计，我们给别人描述一个梦想，这个项目未来的发展愿景。

梦想变现

靠的是

运营

。十年磨一剑，商业不是招出来的，是运管出来的。

比方说，一个优秀的物业空间设计，能

兼容我未来10年内可以发展的路径，我

未来就可以把它

运营好。

商业市场研究&项目定位

严密的财务测算指引着我们的未来的每一环节。因为，从一开始我们就已经建立了设计费是多少？我们的营建成本费用是多少？在这种环境中，我们还是要有情怀的，怎么样会更可能的创造不同的空间出来，创造新的材料的运用。我们会严控我们的周期。把需求提的更明确，减少之前遇到的很多问题。

什么叫从使用者角度出发呢？我们住进新房的感受和买房时候的差异，最大的差异是什么呢？样板房再好看，图纸画的再漂亮，不如在里面住一晚。我们很多时候在做设计的时候更愿意去看外立面、大的空间、中庭等等...而消费者更关心的是卫生间好不好找,卫生间隔断尺度够不够宽松，母婴室够不够方便，停车场方不方便，使用者给朋友说具体位置方不方便…，遇到实际需求的时候，客人不会和朋友说他在山水中庭，客人只会说我旁边有个什么店，那么这些好不好找？

建筑设计需求

功能的需求是决定着一个商场未来的品质，决定着客人对这些商业项目的第一认定，顾客会记住你刚开始让他看到的很炫的东西，但他更在意的是使用上的便利与品质。

所以我认为设计者，去思考你设计的点时候一定要换位思考，如果你是消费者，你在这个点舒不舒服？

建筑设计优化建议

设计优化阶段，把我们各个阶段的重心点的核心统一：功能组合及定位、建筑规划及设计以及用户，三方相互影响，相互制约，达成一个平衡一致。

以项目开发目标为目标，建立不同维度的研究模型

三者达成一致，也许是一种妥协的过程，但却是各方利益最大化的过程。财务投资回报达到一个适度的平衡点，商业也到一个组合的最佳，绝对不是完全的天马行空。

业主方、商户、工程方和经营方，最后会统一达成一些共同的布局品牌组合，还有工程条件的更改，达成大家的双赢策略。

所以，商业不再是一个交易过程，而我们作为协调者，在协调这四方的关系后，形成一个平衡。

所以未来我们在项目过程当中，也会经常麻烦到设计师，为什么在这里面会出现一些你们觉得这开发商怎么又提这种这个品牌的条件就一定要接受吗？但是实际上我们在接受他的东西是为了达到更好的双赢，也是达到一种创新。

运营管理

今天，我们对运营后期的各个阶段的需求在前置，作为管理者，我们在假想未来我可能遇到的问题，因为我们是在创造，在这个过程我们是需要时间去雕琢。

但是很有意思，为什么？我们真的会看到一点点的累积之后量变到质变，而且它会不断地通过运营反作用于招商，再反作用于未来的新的项目设计。

04

商业发展新观点分享

从传统时代到网络时代，互联网与移动应用得到了爆发性的普及，也改变了人们的消费行为。在过去，我们的消费地点是固定的，5G时代即将到来，人们的购物模式发生了最大的变化：购物空间立体化，甚至在商场可能不在里面购物，只是逛逛找到满意的，最后交易承担是手机。

新消费时代的特征

移动的快速支付带来消费的快速成交。未来的消费时代是体验、互动和快捷，这三个会导致我们在商业设计上的需求发生了很多的变化。我们希望客人的滞店时间更长，只有这个我才能对抗网络的购物。

未来商业发展的趋势

第一、体验式商业。体验式的消费它会越来越多，而且体验其实是一种情感交流。

第二、我们的消费结构的变化。

我们的消费是精神层面的愉快娱乐。

第三、目的地场所消费的兴起。

城市越大，我们的时间越紧迫，所以它的消费目的地化会让你尝试的东西必须你要打造一个目的地，我们才能对抗电子商务的冲击。

第四、文化主题和场所感营造。

文化和场所的打造，在于我们经济和物质发展到了一定阶段，我们的审美力的恢复，我们需要有更好的审美力。

作为设计师，你们的价值存在不是修房子，你们是要给到大家更好更舒适更愉快的审美空间的存在。

第五、运营管理占据重要的角色。

以前一个商场的优劣看招商，今天，我认为运营最重要。

招商就像买件衣服，他只能改变你的外表，但是你这个人的气质是决定你的内在。

第六、汽车经济效益。目前，中国除了个别城市已经开始对汽车进行限制之外，基本上所有城市发展过程仍然是以汽车为导向，所以我们的汽车效应会带来我们的整个主流消费的变化。

未来，由于物质越来越多，我们的选择也越来越多，人的生活在开始回归极简。大家开始在抛弃常规的东西，而对精神层面的东西会越来越多的追求。由于中国特色的4+2+1模式导致的家庭的结构也越来越多么家庭和儿童消费成为主力。互联网的增加之后，由于网上的消费此起彼伏的增长。但是我们也看到由于网络消费带动了实体消费的第二轮增长。购物环境成为目的性消费的必要因素，费者更愿意到更优质、更有视觉冲击力的环境消费。

放眼未来，合作共赢

商业和设计之间是一种互动的关系。未来，我们会更清晰我们要什么、定位是什么，作为经营者，我们会更精准地确定我们需要的方向，让设计师把更多的精力投入在我们需要的方向上，这就是我最希望达成的。也希望通过今天的互动交流，设计师们在未来，可以反向的去思考，给合作方设计出站在双赢角度下的最优设计作品。

POINTVIEW

马宏超 X 煊凯

马宏超(以下简称马)：好久不见，欢迎您在百忙之中再次来到基准方中，为设计师们进行分享，能否请您简单介绍下今天分享的内容呢？

MARCO KUANG

(以下简称MARCO）:这次的是想给设计师一个新的认知，商业地产站在我们操盘人的角度全产业链是什么，我们的变化点从开发商到资产的运营商的关系是什么，我们的关注点发生的变化。反过来说，他会作用于对商业设计的需求。最后我会拿出一个案例，从前期去看这个地，到我们提出一个定位，再到设计的配合以及再输出一版新的定位后，设计是怎么样再调整的一个过程。

马：您觉得设计师与经营者的关系是什么？

MARCO

我认同您的观点，其实设计是在商业地产中很小的一环，建筑师在商业地产里面实现大师梦很难，因为很难实现自己想发挥的空间，要平衡很多东西。我始终认为，一个好的商业建筑不一定是个好的商业项目，但一个好的商业项目，一定跟所有的板块有非常大的关系。

MARCO

其实我们在商业建筑设计这一块，有些设计师会觉得无所适从和或者是反复“折腾”，我觉得这个“折腾”是站在小我的角度，如果能把这个角度更贴近开发商、投资者去看待这个事情，也许就不一样了。我希望您这次过来，能让我们的建筑师建立一个对商业更宏观的认知，设计重要，统一思想更重要。

MARCO

我更代表的是运营者的价值观，和帮助你们了解投资人的逻辑，那就是在未来的资产保值或增值。保值和增值的第一环就是成本更合理化，同时有相应的回报要求。我们运营的角度来说，如何让我的商业空间未来的价值挖掘出来，所以很多东西是前置的不是后置的，因为后期改造的所有的成本，都会计入到总成本当中。所以，我们一开始已经从运营的角度把最适合的业态都进行了假设，如何把空间价值能最大化。

我觉得设计师不止于看大空间，而更要看真正在使用的空间。我们所有的经营者们今天我们更关注的是母婴室、卫生间这些客人最容易丢分的地方的设计，而我们反而会淡化大空间设计，因为我们发现客人在大空间里更关注的是商品，我们并不希望客人把所有的注意力都在环境里面。但是，我们会在意大空间里的色温等这些整体的调性。让使用者最暖心的地方一定是在他最私密的地方就是卫生间。空间的尺度的大小以及隔间这些都会导致对这个商场的最后的评分。

马设计师解读商业建筑设计该往哪个方向走？或者说设计师面对商业项目的时候关注点应该有哪些？

MARCO

解读算不上，我是经营者的角度去阐述我们的需求。然后在这种需求中，怎么样去激发设计师在设计层面的一套标准打法。

我们最近也在做产品的固化，我们会把之前付出很多代价以及交了很多学费的东西，重新来梳理。

因为，你会发现其实在以往的过程中，我们总是不停的在同一个问题里栽跟头，原因在于没有一个沉淀和整理，而最关键的就是到后面与设计团队的交底。

我们在项目拿地的阶段，我们的提资就会很清晰，就会已经在设想这个项目我们需要的业态等，把我们的描述给到设计师，让设计师在我们的想象空间中去最大化的发挥。

但我们不会直接来操刀整个的设计，操刀权还是在设计师，但是我们会告诉你我们希望呈现的状态。

就像我们越精准地去描述一个美好的生活，你会越清晰的知道你会用什么样的作品来呈现。

马非常感谢。

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