根据全国第七次人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，城市发展已由
增量扩张
转为
存量更新
的新阶段。随着城镇化快速发展，
传统
工业用地、老
旧办公楼、老旧小区、城
中村已形成
高密度的城市格局，城市
空间效率与品质
亟需提升。
推动城市精准更新，
利用“绣花功夫”给老城市“造血”，
可为老城市提供新的空间布局，使城市再次迸发出新的活力。
本文以欧洲著名
中心城区更新典范——东伦敦科技城
为例，通过分析其渐进式更新的方式，以及从“工业贫民窟”到“国际科技创意中心”的蜕变途径，为广州旧城片区在产业转型升级的同时挖掘自身特色，营造产业与生活复合化空间提供经验。
东伦敦科技城区位
（来源：自绘）
东伦敦科技城发展节点
（来源：自绘）
01
东伦敦科技城渐进式更新的经验总结
以“插件式”更新引领，通过“益生菌”长周期实现以点带面渗透
2008年，
伦敦政府成立科技城投资组织（The Tech City Investment Organization），首先设定硅环岛为科技城建设起点，承担地区主要科技创新功能。英国政府作为牵头主体，引导修建了环岛片区的高楼大厦，包括Bezier Apartments，White Collar Factory等标志性建筑，并以低租金政策、税收抵免政策等吸引企业入驻，
在硅环岛建筑群的带领下，
插件式建筑
从硅环岛出发，沿横纵干道（Old Street & City Road）向东西南北延伸发展，20年时间内陆续建设逾20栋大楼，以点带线，以线连面，进一步向整个东伦敦旧城延伸，实现全域的更新发展。
插件式更新方案
（来源：根据网络图片改绘）
科创企业入驻情况
（来源：根据网络图片改绘）
在旧建筑群中，插入建设新的建筑体块，这些插件一般是大型的公寓楼公企业办公楼，如此方式既未改变区域整体肌理与城市风貌，又为本地发展引入了新的活力空间。摒弃“暴风骤雨”般的大拆大建，东伦敦
以“插件式改造”拆除地块原本建筑，
用近20年时间
将本地从工业贫民窟变为了如今的国际创意中心。
插件式“益生菌”建筑
（来源：根据网络图片改绘）
以“微创式”更新覆盖，塑造新人群消费生态
为实现现存建筑的功能置换、提质改造，东伦敦科技城以多种“微创手段”，大面积进行了
“微创式”的更新改造
。
首先，
为避免大拆大建与资金浪费，政府倡导
建筑局部重建的微创更新模式。
“鲍尔办公楼组”是英国电信于19世纪60年代建造的建筑集群，其东部的塔楼被科技公司购置，以插件更新方式完成拆除重建，西侧楼组的其他建筑则进行了微创更新，进行立面改造、局部重建等，丰富空间功能，提升建筑品质，最终实现活力的提升。
微创式改造之一：局部重建（“鲍尔办公楼组”案例）
（图片来源：网络）
其次
，为避免处理大量复杂产权问题，沿横纵干道（Old Street & City Road）的
大部分旧建筑采用
底层功能置换
的方式
，带来“上旧下新”的街道风貌，满足创新人群的年轻消费购物需求，同时保留本地原本的建筑风貌与城市肌理。
微创式改造之二：底层功能置换
（来源：根据网络图片改绘）
同时，针对产权更为复杂的区域，伦敦东区为简化改造流程，设置“合法涂鸦区”。老旧建筑墙面吸引了艺术家创作，涂鸦艺术魅力使得“酒香不怕巷子深”，许多城市空间获得了独特的美丽，这为全区域
构建了精彩多元的城市界面基底
。
微创式改造之三：涂鸦创造
（来源：网络）
以“快闪式（pop-up store）”激活畸形空间，丰富公共空间社交功能
“双中心”的区域公共空间体系
。
东伦敦快闪店
（来源：根据网络图片改绘）
硅环岛是老街路地铁站的出站口，更新开发经历了
三个阶段（孤岛-快闪-拓展）
：2008年之前，该环岛犹如孤岛被车行道路所包围，地块内缺乏开发；随着科技城建设的开始，政府着手美化地块景观，并在有限空间内进行快闪式商店建设，使用低成本在短时间内就激活了环岛区域的服务属性；2020年后，政府开启新一轮改造，将环岛与一侧地块连接，拓宽广场空间，同时优化交通组织。
快闪式公共空间改造之一：硅环岛
（来源：根据网络图片改绘）
盒子广场（Boxpark）是另一个
快闪式公共空间
，原本该地块是被高架地铁线路所切割的畸形地，属于缺乏开发的撂荒地。随着科技城从硅环岛沿老街路的东向扩展，这块角落迎来发展契机，同样使用低成本、短周期的建设方式，这里成为另一个公共活动中心；在下一步规划中，它被政府认为将起到与硅环岛类似的作用，成为发展的又一重要节点。政府打算继续完善该地块建设，并在后续围绕它建设各类高端居住、商业、办公高楼。
快闪式公共空间改造之二：盒子广场
（来源：网络）
以“叠加式”协调全局，复合化功能满足多样人群需求
东伦敦科技城的建设以人为本，在进行空间、建筑改造时，以
满足多样人群需求为基本前提
。东伦敦科技城为提升城市空间活力，积极在街道场所进行
“空间叠加”
，开展了
“老街绿洲”项目
，如硅环岛西侧通过改造建设，提供包括休憩、运动、观景、骑行等多种功能，在特殊时间节点，该空间也会承担活动举办、公民交流等功能。
“叠加式”更新之一：老街绿洲街道项目
（来源：根据网络图片改绘）
建筑空间功能也依据人群需要，不断进行丰富。
如White Collar Factory办公大楼，为满足其中工作者的运动需求和接触自然的渴望，在屋顶铺设了草皮与跑道，提升了建筑本身的功能丰富度与吸引力。科技城通过“空间叠加”，增加了地区吸引力，让创新人群愿停留于此，为其科技发展打下基础。
“叠加式”更新之二：建筑功能复合
（White Collar Factory屋顶跑道）
（来源：网络）
02
“渐进式更新”对广州的启示
空间上以点带面，以插件式更新注入“益生菌”
整村整片的大拆大建更新方式已难以为继，参考东伦敦科技城经验，以
重要城市界面更新
为
起点
，带动周边其他
“插件建筑”建设
，这些新建筑再辐射各个街区的更新发展，通过加强政策引领与规划指导，先实现重要节点的开发，再充分发挥其引领作用，“益生菌”式扩散全局，最终做到全域的渐进更新。
时间上拉长战线, 以微创式更新持续性施加“点睛之笔”
急功近利渴望短期内实现旧城的更新是不现实也不合理的。参考东伦敦科技城旧楼、旧街的提质改造方式，宜放长线钓大鱼进行
持续性的改造。
建设过程中既要通过政策控制更新项目的风貌与周边新旧和谐，更需要建设合理的组织管理体系、政策制度体系，确保公众参与、共同缔造，激发社区、人群的建设意愿，实现留住记忆，通过微创式更新，保留区域内涵，挖掘社区本身的价值，找到属于本地自己的有意义的空间。
边角地灵活利用，以快闪式更新为未来更新提供过渡选择
投资大、改造慢的大体量更新项目开发建设周期较长，
广州可尝试使用快闪方式
，激发城市闲置地块、畸形空间、桥底空间、口袋空间，盘活边角地的土地价值，缩短开发周期，降低成本，同时也能被快速拆除，保证未来纳入周边地块整体更新的可能性。
功能上复合更新，以叠加式更新促进场所的功能复合
旧城更新的土地寸土寸金，可参考东伦敦科技城，通过
街道活化
、
“第五立面”
改造
等
实现空间功能复合叠加
。通过政策设计，在有限的建筑和空间体量中规划满足公共服务、商业、居住、酒店、公寓、社区活动等功能空间，并将这些功能空间合理地整合在一起，满足人群的多元需求，提升地块的收益与价值。
供稿｜
规划设计三所
技术审核｜
总工程师办公室
编辑｜
办公室
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