宝安区新安街道雪花啤酒厂片区城市更新单元规划

项目规模：

19.7公顷

委托单位：

雪花啤酒（深圳）有限公司

编制单位：

蕾奥·城市更新事业一部

计划时间：

2019年8月

批复时间：

2020年9月

获奖情况

2021年度广东省优秀城乡规划设计三等奖、深圳市第十九届优秀城市规划设计二等奖

项目意义

雪花啤酒厂的更新改造将助力打造华润雪花全球总部基地，建成活力迸发的创研新高地。项目以改造加保留的更新方式兼顾工业遗存与产业升级，对其他产业区更新具有引领示范作用；项目助力华润集团实现全国产业布局调整，提升雪花啤酒品牌影响力；项目传承啤酒文化，激发城市活力,为市民增添日常休闲的网红打卡地。

01

PART

现状概况

1.1

区位条件

雪花啤酒厂位于宝安区新安街道尖岗山片区，临近前海合作区、留仙洞总部基地和南山高新园。新发展背景下，尖岗山片区定位由宝安中心外围的工业片区提升为深圳市都市核心区组成部分，且片区新纳入到深圳高新区扩区范围，现状科教资源、孵化器、战略新兴产业等资源初步集聚。

雪花啤酒厂是尖岗山片区位置最核心、占地面积最大的工业园，紧邻轨道5号线兴东站，是宝安中心区东北部的门户区域，具有较大发展潜力。

△ 项目区位

1.2

发展历程

从金威啤酒深圳二厂，到华润雪花啤酒总部基地

1990年，金威啤酒在深圳创立，是深圳第一个本土啤酒品牌，独特啤酒风味一度成为珠三角啤酒市场的巨头，“来深圳，喝金威”，更是一代深圳人打拼经历中最特别的记忆。

1997年，金威啤酒深圳二厂在宝安建设投产，依靠建筑造型新颖且与园林融为一体，成为深圳唯一的甲级工业旅游景点。

2013年，金威啤酒加入了全国销量第一的华润雪花啤酒，华润雪花成为了中国啤酒行业首个突破双千万吨的企业，并不断发展创新，走向世界。

2019年，华润雪花调整全国产业布局，在2019深圳全球招商大会上与宝安区签订合作框架协议，拟将位于北京的总部搬迁至深圳，确定该项目是承载雪花总部的空间载体。通过城市更新，对现有啤酒生产工艺升级，

联动华润置地共同打造一体化全球总部基地。

△ 雪花啤酒厂发展历程

1.3

现状概况

原厂建设时间早，土地利用效率、建筑质量、生产工艺均需提升

本项目是雪花啤酒自用工业园，原厂于1997年建设运营，建设时间早，受限于当年产业结构、规模及资金投入，逐渐表现出建筑质量差、生产工艺较为落后、土地利用效率低效等问题。

园区现状占地19.7公顷，约95%的用地为普通工业用地；现状总建筑量约6.4万平方米，平均容积率仅为0.34，土地集约节约利用程度低。现状厂房建筑面积为4.7万平方米，以啤酒传统制造产业为主，包括雪花啤酒制作、原料包装、成品堆放、废料处理及污水处理等功能，生产工艺偏低端，产能低、产耗高；厂房多为低层建筑与临时建筑构筑物，大多厂房年代达到15年以上，部分建筑结构简单，建筑质量待改善。

△ 雪花啤酒厂拆除前建设情况

1.4

更新诉求

解决现实问题，实现多方共赢

  政府

面对功能转型、产业提质发展的新要求，基于尖岗山片区产业增量空间有限、工业区升级改造项目市场投资热度低的现实情况，

宝安区迫切需要高品质的龙头产业项目提供高质量的产业空间、提振市场信心。

 企业

华润雪花：

建设华润雪花全球总部基地，

落实总部大厦、研发中心、精酿工厂以及员工的配套宿舍，

围绕总部打造集啤酒消费、雪花博物馆、啤酒工艺参观等为一体的雪花啤酒小镇。

华润置地：

践行央企责任，通过

打造首个纯粹以产业导向的综合体项目，

树立“粤港澳大湾区新一代产城融合标杆”。

市民

即将改造的啤酒厂见证了一代深圳人打拼的历程，

希望保留部分文化记忆；

项目周边自然景观环境好，

希望结合山水提供更多公园、广场、公共服务等公共空间；

项目靠近轨道站，希望提升片区城市形象，改善城市面貌。

02

PART

更新目标

建设雪花汇创智城，打造华润雪花全球总部基地

该项目依托优越的区位条件和特色鲜明的产业基础，站位城市发展，整合多元要素，以雪花品牌文化为载体，建成一个容积约百万平方米的文化+产业综合体——雪花汇创智城，创造深圳产业文化新地标。

改造后片区集总部办公、研发、精酿工厂、啤酒文化旅游等多项功能于一体，打造活力迸发的创研新高地和永不落幕的啤酒嘉年华，既能持续推动产业升级，又能塑造深圳工业文化的新名片。

项目规划总容积94.7万平方米，聚集约2.6万就业人口及1万配套居住人口。

△ 雪花啤酒厂规划平面图及效果图

03

PART

项目指标

更新单元用地面积196994.3㎡，拆除范围用地面积190718㎡，开发建设用地面积133418.4㎡（不含移交政府新型产业用地），规划容积873201㎡（不含移交政府新型产业用地规划容积）；移交政府用地面积57300㎡。

规划指标

△ 项目地块划分图

项目基本信息（单位：㎡）

更新单元范围

196994.3

拆除范围

190718.4

改造类型

工改工

开发建设用地

133418.4

规划容积率

6.5

规划容积

873201

其中

厂房

310075

研发用房

281936（含创新型产业用房70484）

商业、办公及旅馆业建筑

27470（含地下商业5138）

产业配套用房

226560

[

其中：商业服务设施

21130

（含食堂

8500

、地下商业服务设施

2450

），工业配套宿舍

205430]

公共服务设施

27160

△ 项目规划指标表

04

PART

更新思路

4.1

文化维度

保护和传承啤酒文化，塑造特色文创体验目的地

保留啤酒工艺和记忆。

啤酒发酵罐作为生产设备，其独特的风貌承载着深圳人对本土啤酒历史文化的记忆，是工业遗迹与啤酒文化中值得保留的元素。规划在新建的啤酒精酿工厂北侧布置一处0.4公顷的工业遗迹广场，将8个保存完好的发酵罐搬迁至此，结合啤酒精酿工厂，对啤酒生产工艺进行了保留与展示，弘扬和宣传啤酒文化、工业文化。

举办啤酒嘉年华。

围绕啤酒主题，以雪花创新广场、啤酒主题体验区、工业遗迹广场等2.1公顷的开放街区为空间载体，注入啤酒广场、啤酒小镇、雪花博物馆、啤酒花园等消费体验空间，策划主题活动、时尚演出、节日庆典等，成为“深圳国际啤酒节”等全城事件发生地，重现喝“金威”，看比赛的狂欢记忆。

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打造潮酷滨水街。

以啤酒文化为核心，结合新圳河水岸空间，与沿河商业结合打造滨水啤酒街，水岸北侧规划9300平方米的用地建设文创综合体，将水环境设计引入场地，注入科技、艺术主题，打造集国潮体验、科技体验为一体的特色文化体验目的地。

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4.2

产业维度

升级传统产业，注入新兴产业，打造创研新高地

升级啤酒研制工艺

。对现有工艺、产品进行升级，注入全球最先进的啤酒精酿工厂，临近留仙大道打造为联动总部、研发中心及啤酒生产为一体的新一代啤酒工厂。

预留新兴产业空间。

项目属于深圳高新区尖岗山片区，片区产业发展定位为“啤酒研制、智能测控装备，工业机器人等，重点发展现代消费品制造业以及产业链上游相关联的新一代信息技术以及智能装备制造”。项目开发建设6.9公顷的产业用地，约41万平方米的现代化厂房及研发用房，移交政府1公顷的产业用地，作为新兴产业发展空间，推动形成人工智能、大数据、云计算、物联网、智能终端等新一代信息技术总部集群和先进材料、智能测控装备、智能加工设备、工业机器人等智能制造装备企业研制集群。

4.3

设计维度

形成复合有序、开发活力的城市街区

策划功能高度复合。

本项目不仅聚焦于单一的产业升级，而是基于对雪花啤酒厂改造，整合生态、文化、产业等多元要素，策划了一个集企业总部、啤酒上下游生产研发、新兴产业空间、工业旅游、文化消费等一体的复合城市功能区，对新型研发区、高端制造区、配套生活区等合理分区，形成复合而有序的空间组织。

开放活力街区

。

在项目内设置约5公顷的开放街区，串联地铁站、大井山、尖岗山公园与新圳河，在项目营造公共开放空间，建设多个主题广场，

将传统的封闭产业园区更新为开放活力的城市街区，多元功能相互融洽，成为市民日常休闲、消费的趣味场所。

对新圳河进行整治，结合沿线规划功能及滨水空间基础条件，形成不同主题段落的滨水空间，包括滨水慢行段、滨水商业段、活力水岸段、都市水广场等，打造活力水岸空间；与兴东站无缝衔接，连通地铁人行通道，首层增加慢行空间，二层设置连廊，构建地下、地面、地上的多层次慢行体系，打造连山串水的活力通廊。

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4.4

利益维度

多方主体博弈，通过更新实现政府、企业、市民的多方共赢

通过本项目改造，落实政府、企业、市民的多方诉求，形成良好的利益平衡关系和多方共赢的局面

。

  政府

产业方面：

完成雪花啤酒总部落户，收储地铁口产业用地用于引入龙头企业总部，

掌握移交的14.4万研发用房用于搭建科技应用创新平台，构建尖岗山战略新兴产业核心引擎，带动周边产业转型升级。

配套方面：

掌握移交道路用地2.74公顷、公园绿地与广场用地1.6公顷、文体设施用地0.93公顷，

完善片区路网体系，建设文创综合体、地铁口广场、雪花总部广场、滨水休闲公园等设施，提升片区交通承载力和文化休闲服务能力。

 企业

华润雪花：

建成全球总部基地，完成全国产业布局调整的关键一环，

新一代啤酒工厂提高生产效率和产品附加值，啤酒小镇、啤酒广场、雪花博物馆等提升雪花啤酒品牌影响力。

华润置地：

开发建设近60万平方米的厂房和研发用房，高标准打造了新一代“产城融合”作品，

完成在产业综合体开发的首次尝试，通过多元功能注入，整合衔接产业链上下游，进一步完善了服务城市的业务链、价值链和生态链，补充了其成为行业领先的城市投资开发运营商重要环节。

市民

项目提升片区环境风貌，提供文体设施、公园绿地、创新广场、城市休闲空间等活动场所，串联城市休闲空间要素打造片区慢行体系，

为周边居民增添一处特色文化旅游的体验目的地和日常休闲的网红打卡地。

建设社区配套服务用房、体育活动场地、公共充电站、变电站等公共服务设施用房2.7万平方米，完善社区配套，提供高效便民服务。

05

PART

团队服务

团队从策划、规划到实施，提供全流程咨询服务，引领各专业综合研判，推动项目由构想变为现实

规划阶段：

项目团队在衔接前期概念规划的基础上，全流程对接

境外建筑事务所、产业研究团队、交通研究团队、市政工程团队、策划团队等多公司、多专业，将设计内容纳入规划成果，形成完整的更新单元规划成果；与政府各部门、华润、街道居民充分协调，落实各方诉求，《宝安区新安街道雪花啤酒片区城市更新单元规划》仅用时一年时间通过深圳市建环委审批。

实施阶段：

项目团队为实施方案编制提供规划技术支撑与咨询服务，由AEDAS完成建筑方案深化设计，确保项目最终建筑落地方案与规划方案总体布局基本一致，规划方案满足要求且能快速实施。华润雪花啤酒总部基地已于2021年8月开工建设，计划2025年全面竣工并投入使用

。

本文内部分效果图引自项目建筑团队@KSP尤根.恩格尔建筑师事务所、@Aedas凯达建筑事务所

END

淮文斌 | 项目总师

城市更新事业一部经理、

公司副总规划师、

注册城乡规划师

个人简介：

毕业于

华中科技大学，近年来主要聚焦深圳二次开发方面的规划设计和研究工作，参与上百项更新整备项目研究，积累了丰富的实操经验。代表业绩：《龙华区工业区城市更新模式分区划定及更新方向研究》、《龙华区观澜河一河两岸地区开发实施计划》、《龙华区梅观创新走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目规划研究》、《光明区轨道 13 号线车辆段片区重点更新单元规划》等。

贾 山 | 项目负责人

城市更新事业一部龙华分部部长、主创设计师、注册城乡规划师

个人简介：

毕业于

西南交通大学，从事城市规划工作8年，长期服务于法定规划和城市更新类项目，完成过许多重大项目的编制。代表业绩：《宝安区新安街道雪花啤酒片区城市更新单元规划》、《龙华区大浪街道英泰工业中心城市更新单元规划》、《龙华区大浪街道龙泰盛车料厂城市更新单元规划》等。

项目组成员：韩绍梁、

樊攀、王磊、夏伟、刘畅、蒋真、

卢鸣、陈蓦然

文 稿 编 辑：陈雪梅、谢康宁、徐晓华