作者：丁晓医、陆臻、王静伟
前言
政府托底养老属于公共产品，即便是民营，也能获得免费场地、水电补贴、养老补助等支撑而保持盈利。商业养老盈利绝非易事，高端养老机构往往通过售卖入住资格和部分使用权收回前期投资，通过每月收费（床位费+服务费+餐费）维持运营，由于入住率、人力成本、能耗等诸多因素，常为亏损状态；而普惠经济型养老机构是目前的刚需，入住率及出床率高，能耗低，多能保持微利。
中房观点：
商业盈利自有其内在的逻辑，非设计所能涵盖，设计要做的是：如何通过细节提高运营效率，使之进入良性循环。
当然，适老设备的价格和政府的奖励措施，也是业主关心，中房必须了解的。
设计促进运营
Designing & Operating
01.
从运营角度出发的设计细节，是后期高效的保证。
运营成本主要由3部分构成，人力、能耗、日常采购。其中人力成本占比最高。
对于半护及轻度阿尔茨海默症老人，为增进老人之间的交流，每个护理单元应设置满足2小时日照要求的公共客厅进行聊天、游戏、手工、进餐、帮厨等活动，以方便集中照护。
全护及中、重度阿尔茨海默症老人长期以卧床为主，应适当扩大居室面积，进行目能所及的公共活动，居室内应设置小型护理台，减少护理路径，提高效率。
基于夜间护理人员配备是日间的1/2，所以护理楼2居室之间应设置连通道，减少护理路径，提高效率。
小型养护院应采用VRV或分体空调，以节约运营成本。
02.
设计应消灭无效空间，提供复合空间的可能，充分发挥每平方米的产出能效。
活力长者公共餐厅与多功能厅复核，提高空间使用效率。
荷兰鹿特丹生命公寓多中庭的复合空间：
活力长者公寓应设置独立的卫生间，保证其私密性要求；半护和轻度阿尔茨海默症老人卫生间可以两间合并设置；全护和中重度阿尔茨海默症老人应设置公共助浴间。
适当加大洗衣、储藏等辅助空间，且设置在同层几何中心，缩短服务路径。
半护单元公共会客厅靠近设置，可分可合，以利大型活动的举办。
03
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设计应考虑开放和包容性，将周边活力注入设施内部，增加营收的同时延续老人的社会属性。
底层可增加对社区开放的医疗、日间照料或供喘息式床位，收费可以相应提高。
公共助浴间可面向社区老人收费开放。
餐厅也可向社区开放，收费标准可以相应提高。
底层辟出部分对外空间，为早教、宠物店、咖啡店、理发店等机构提供场地，既能增加营收，又能带来生机。
为周边老年人提供需要的上门照护服务，增加运营收入。
在城市中心，多余的机动车位向周边群体出租，增加运营收入。
04.
面对养老设施功能需求的动态变化，为保证运营的持续良性，设计应合理分配面积比例，预留改建的可能。
公共活动面积占比的灵活性：
远郊由于周边配套设施缺乏，公共活动空间占比约为45%，中心城区或居住区内的养老设施，周边配套齐全，公共活动空间占比约在15%~20%；
以活力长者为主的养老公寓,老人的活动范围较大，需要较为完善的集中活动配套面积来增加客户的粘性，以护理为主养护院，活动范围缩小至楼层，而物理及作业治疗康复室需集中设置。
长者公寓和护理楼面积占比的灵活性：
各个年龄层的老年人的占比是个动态的数据，目前上海80岁及以上老人占60岁及以上老人总数比仅为16.7%，十年后的比例将会大大提高，所以在CCRC社区的设计中，应该对市场变化有充分的预期，预留将活力长者公寓改建为护理楼的可能性。
居住空间变化的灵活性：
目前收费约5000元的中心城区护理楼多人间是刚需，随着社会经济水平的不断提高，特别是当享有改革红利的60后全面进入养老市场后，半护6人间和全护8人间的品质远不能满足需求，设计应该预留改建的可能。
适老化设备价格
Designing & Operating
活力长者室内适老设备及价格：
卫生间用品
阳台及智能家居
介助介护辅助设施价格：
手摇多功能护理床
手电一体护理床
护理床+移位机
壁挂式电动移位机
轮式电动移位机
轨道式电动移位机
电加热保温餐车
国产全自动洗浴床
进口全自动洗浴床
全自动洗衣烘干机
轮椅
无障碍福祉车
其他还有医疗、康复、安防设备：
上海养老补贴政策
Designing & Operating
建设阶段：
政府补贴仅面向公共养老体系，对商业养老没有补贴。
根据《上海市人民政府关于推进本市“十三五”期间养老机构建设的若干意见》（沪府办（2016）
70号）及其附件，（有效期至2020年），政府财政补贴如下：
运营阶段：
1、长护险补助：
根据《上海市长期护理保险试点办法》沪府发[2017]97号，补贴如下
2、护理补助（仅面向公共养老机构）：
根据《上海市民政局关于调整本市社区居家养老服务相关政策的实施意见》沪民老工发（2014）7号文，政府财政补贴如下
根据《关于本市养老机构执行水、电、燃气、有线电视等价格标准的通知》沪发改价管（2014）
9号文，价格如下：
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