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工业建筑之精工策略
北京龙源科建建筑设计
一、概念
标准厂房
是指建设主体利用工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业类建筑，其建筑布局、形态及平面设计应体现工业建筑特征，建成后用于自持或出租、出售给企业从事工业生产经营。（基于M1用地）
二、营销建议
1.前期定位——有【宽度】
前期定位，尤其是项目的产业定位，对项目的手续办理以及后期的营销有着重要的先决作用。建议项目产业定位不要过度聚焦某一待定产业，要适当增加行业宽度，避免后期招商的自我行业限制。
2.产品设计——有【适度】
以“销”定“产”是产业项目的基本原则，“厂房定制”更是最佳的方式，但大多数时候现实中无法全部做到。因此+需要根据自身产业规划、客户画图，通过同类项目产品调研，在层高、承重、柱距、装卸货平台、配套设施等各层面，尽可能贴合主流客户群体的需求，或预留一定的富裕空间。
3.营销包装——有【高度】
结合自身产业定位，需要寻找项目独特的差异化价值，并对其聚焦、放大、提升形象高度，形成项目独有的营销招商卖点，得到政府的关注、市场的认可，能够让招商更加事半功倍。
4.营销推广——有【精度】
营销前期及中期，结合项目自身定位，进行主力客户、次主力客户、边缘客户、潜在客户的分级，同时对每级客户进行区域、行业、个人习惯等进行全方位画像，便于精准推广。
5.营销节奏——有【速度】
现有市场盘子较为固定，“狼多肉少”的局面会一直存在，因此项目销售应注重加快节奏的速度，应尽快组建销售团队，制定销售策略，能早尽量早，能前置就尽量前置，不按照传统步骤浪费时机。
6.工程现场——有【进度】
工程进度是企业实力的表现，交房时间的差别也是客户重要关注点之一，也能尽快将图纸印象转为实体体验，促动营销招商和客户认可
三、市场小结
1.区域分布——四面开花
以济南市为例，各行政区都有项目在建，除南部片区尚未成规模外，其他片区都形成了较为明显的产业园区聚集。
2.产业方向——相对聚焦有普遍分散
政府对各片区产业方向有宏观的政策导向，部分园区也进行了聚焦，如医药产业、智能制造产业等；但在实际操作中，绝大多数项目仍以招商实际落地进行产业的自我形成。
3.产品设计——产品线多样化，且日臻成熟
产品呈现多样化，独栋、联排、多层、高层等建筑形态丰富，1-2层产品成绝版，3-5层成为主流；交通核、货物装卸、专业管井等产品细节也更注重，产品满足企业实际需求和人性化关注的程度越来越高。
4.政策导向——扶持与约束并举，实践中摸索前行
各级政策导向都鼓励发展产业及作为空间载体的园区，土地、手续、资金、政策等各方面都有各层级的扶持；同时，也在规划、产业、手续等各方面进行了规范与约束。行业正处于政策更迭转换的初期，行业政策成熟仍需时日。
5.市场需求——疫情影响逐渐减弱，市场回暖迹象明显
疫情影响下，部分企业受到影响，购置计划取消；部分企业前景不明朗，购置计划暂时搁置；随着国内疫情缓解，刚需群体逐渐回归，客户积极性提高，市场复苏迹象明显。同时随着可选择性增加，客户购置厂房也更趋理性。
6.市场供应——井喷式爆发，快速形成红海市场
2019年上半年，各片区、各项目基本都独自为战，不存在明显的项目竞争与片区竞争。自2019年下半年，项目呈现井喷式爆发，直接导致片区内项目竞争白热化，各片区之间的竞争也愈加明显。
2021年整体销售情况不乐观，个别产业园区几个月都没有成交，其中有市场原因，也有园区自身的原因。
7.开发主体——逐渐注重细节打造，服务意识增强
市场竞争倒逼开发主体变革，在产品设计、项目定位、营销推广、服务运营等各个环节都加速提档，由开发商向服务商、由工业地产商向产业园运营商进行角色转变。
四、产品定位
a) 多层厂房去化较快面积区段：
600-1500㎡
b) 销售去化速度：
一层>二层>三层>四层及以上
c) 捆绑销售：可考虑一拖二销售
d) 增加三四层销售卖点：
赠送露台
等
e)
南北朝向
产品销售抗性小
f) 补充产品：单层钢构厂房+
企业独栋
五、操盘及盈利模式
a) 销售均价3000-4000元/㎡，开发严格成本控制：
2300元/㎡以内（完全成本）
b)
无预售节点控制
（无规划许可证亦可销售）
c) 合理控制
柱网尺寸及规划布局
，提高土地价值
d) 满足产业类型的最低使用荷载
e) 通过结构的精细化设计降低
结构成本
f) 满足产业定位的最低
消防
标准
六、规划设计
1、路网布局
a) 外侧停车方式
建议采用此布局条件：地面停车数量多。
b) 内侧停车方式
建议采用此布局条件：地下停车为主，考虑沿街厂房销售功能。
2、停车布局
3、规划组团
以一条道路服务两侧建筑为一个组团，场地宽度、长度一定时，大概推算场地内可设计竖向与横向组团数。
七、产品户型
产品类型示意图
1.纯办公型产品
a 产品介绍：
250平方独栋（或双拼）户型（丙类厂房），独立交通空间，设置一部疏散楼梯
b 经济指标：
2.办公兼生产型产品
a 产品介绍：
300-400平方独栋（或双拼）户型（丁类厂房），独立交通空间，设置一部疏散楼梯
b 经济指标：
3.生产型产品
a 产品介绍：
600-1200平方独栋户型（丁类厂房），独立交通空间，设置两部疏散楼梯，结合总图布置及工艺使用需求，推荐采用两种柱网形式，户型组合可分可合。
柱跨1
b 经济指标：
柱跨2
b 经济指标：
4.单层钢构产品
a 产品介绍：前办后场，分跨销售，含钢量45kg/㎡（5吨吊车）
八、项目案例
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设计策划团队：北京龙源科建建筑设计有限公司
团队主持：聂明正
团队成员：高峰 金霞 王龙 唐海朋 刘超 蔡一真 袁恒
专家顾问：李海洲 郭勇
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本资料声明：
1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
2.本资料为要约邀请，不视为要约，所有政府、政策信息均来源于官方披露信息，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的商品房买卖合同约定为准。如有变化恕不另行通知。
3.因编辑需要，文字和图片无必然联系，仅供读者参考；
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