联创集团产业办公实践

UDG Group Industry/Office Practice

无锡 扬名街道片区产业及空间提升

规划设计

前言

 Foreword

改革开放40年，伴随着大基建的高歌猛进，中国的城镇化已从增量到存量的模式转变，产生了提升土地利用效率和价值的诉求，加上产业升级转型的要求，原有园区主动腾退低端或与主导产业不符的企业，而引入新兴产业、现代服务业、先进制造业。由此产生了以城市更新为思路，对原有产业办公园区进行改造，盘活存量物业的产城建设模式。

▲鸟瞰图图

▲金石东路门户效果图

上海联创 城市更新设计研究院正在进行的无锡扬名街道片区产业及空间提升规划，从产业升级，城市更新，生态营造，文化创新，四个方面展开；完成了从梳理策划——大区城市设计——重点区域城市设计——重点项目单体落地，做了穿透性设计。涉及城市设计，建筑，室内，景观，灯光，幕墙等全专业领域。

▲南湖大道门户效果图

01背景 / 梳理

Backgroun / Analysis

背景| 历史沿革 时代需求

基地位于无锡市梁溪区南端扬名街道，基地与周边城市关系紧密，处于无锡老城区与太湖新空间发展轴线上。基地距离梁溪区政府 5KM ，距离无锡站 7KM，在扬名传感信息园范围内，基地多为24 米左右厂房高层较少，主要沿梁东路零星分布。

▲区域位置图

回顾扬名地区近代的发展历史，从解放后的地图中，不难发现，现在所看到的扬名街道，在1956 年，只是一个小村落 芦村，直到 1974 年，京杭大运河改道，才带来了新的发展机遇，沿运河形成了苏南乡镇工业的发源地，也是无锡最早的亿元乡之一。

▲现状/发展诉求

改革开放40年以来，扬名发生了翻天覆地的变化，创造了多个 第一。今天的扬名已转型为城市的一部分，产业也从以乡镇工业为主，向着以物联网为龙头的新一代信息技术产业、智能制造产业、现代服务业等方向发展。

新时代对扬名街道，扬名产业园区提出了新的诉求：

打造绿色智慧新城；

强化千年梁塘河的水文文化；

形成地区绿色生态文明时代新的时代价值。

做品质、做样板，做产业升级的 领头羊，做城市产业经济的 新发动机！

定位| 智动创新 无界扬名

根据《 关于加快推进“三大经济”高质量发展 》的文件， 无锡市加快推进 数字 经济、总部经济和枢纽经济高质量发展；聚力推动以物联网为龙头的新一代信息技术产业发展；以智能制造为主攻方向的产业转型升级；以人民为中心的新型智慧城市建设，把无锡建设成为全国数字经济示范城市 。

▲城市/区域/街道/发展定位

易华录无锡数据示范湖项目落户扬名。数据湖项目是大数据中心的升级 版，目标为打造一个数字太湖，用来承载整个无锡乃至于整个华东地区的数据。

▲发展定位

02理念 / 策略

Concept / Strategies

理念| 产业社区：产 城 人

产业园的进程是产业逐渐升级替代，空间逐渐开放共享，功能逐渐多元，与城市关系越发融合的过程。从传统发展要素的有界 ，进化为创新、交流、网络、知识、信息及地理空间的无界。

▲复合/多元的功能

注重产业链的搭建/产业生态的形成

产业社区除了生产型企业，更强调产业链的上下游产业和产业生态的形成。

空间更为开放

产业社区摒弃封闭性更强调空间的开放性，以促进产业园区内部的要素与外部环境的交换、交流。

功能的混合多元

关注人的聚集。产业社区的功能更加多元。除生产功能外，还包括居住 、商业 、文化娱乐等功能， 营造宜居宜业的社区环。

社群属性突出

通过互联网、大数据等新一代信息技术，为产业发展、企业沟通、人才交流等提供技术支撑，加强区域创新机制的建设，激发创新动力。

策略一| 产业 / 生态 /文化 / 服务 

▲文化互动/产业 协同/空间共享

【产业 】

城市转型和产业转型互促共进，逐步由单一的制造园区转向城市综合功能片区。

【生态 】

注重对自然条件的合理利用，通过系统的、优美的公共空间设计提高园区与自然环境的契合度。

【文化 】

公共家具、建筑、景观、活动等多种方式烘托特色文化氛围，增强园区的归属感和影响力。

【服务 】

以满足人的需求为建设重点。配套管理、金融、咨询等产业服务以及丰富的居住、商业、文体娱乐等生活服务。

▲板块共享

策略二| 保留 / 连接 / 重生

Remain 保留

保留基地最具特点的三个区块，既园区现状较好的厂房、梁塘河生态带内少量大跨度建筑和基地内滨水河道，作为本次规划的亮点。

Reconect 连接

依托梁塘河生态带，运河沿岸绿带，设置一条生态休闲环，将特色空间连接。

Reborn 重生

以生态休闲环为纽带，构建产业、生活、休闲空间，形成片区的圈层结构。

03规划 / 架构

Planning / Framework

5个个规划设计要点：

1. 共享双环串联

2. 韵律空间界面

3. 绿色智慧交通系统

4. 生态开放景观系统 

5. 多样产业空间

▲规划设计要点

共享双环串联：双环串联构建片区网络化开放空间体系，加强产业园区同外围生态渗透和资源共享交流。

▲外环构成

外环塑造：生态环线与水的重生：依托大运河与梁塘河，打通基地内部水系水网，连接区域碎片化开敞空间与绿地，形成外部生态环线。按特征分为四个主题段，丰富景观界面与使用功能。

▲内环构成

内环塑造：沟通产业内环，注重互动化与服务共享。

植入功能活化高压走廊退界空间

串联创新公园、前区广场等园区主要开放空间

串联开发成熟地块与街道优先开发地块

配套设施沿内环线布置，共享开放流线

▲整体空间结构

韵律空间界面：采用建筑高度分级管控原则，保障滨水、临街界面的建筑高度韵律感。

▲富有韵律的界面

本次规划对于主要道路的天际线进行了设计，通过园区外环的防护绿地，京杭大运河、梁塘河湿地公园等自然环境的融合，塑造一个层次丰富、结构清晰的天际轮廓线。

 绿色智慧交通系统采用慢性、智能和机动系统来梳理交通体系。

慢行

营造多元的慢行联系系统，利于加强人们之间的交流，增加产业发展机遇，创造开放舒适的办公环境。

智能

交通方式多样化，全园区无线网覆盖，智慧换乘，增强了交通的便捷性，主要的智能交通系统有：智能公交换乘系统，智能自行车系统。

机动

机动车交通便捷，快速，加强基地的可达性。

生态开放景观系统 ：

营造多样层级分明的绿地开放空间系统。

塑造开放的绿地生态空间系统串联 1 个生态公园、 2 个社区公园、 5 条生态主廊、 次级廊道等，形成网状绿地系统空间。

• 绿色公共廊道是园区内部的公共空间，服务范围小；

• 次级廊道是周边居民、员工积极交往场所，服务于内部员工的线性微公园；

• 社区公园是服务于居民、员工的集中绿地，是居民休闲、交往、散步的便利场所；

• 生态公园，城市级湿地公园，融合了体育、湿地、滨水休闲、以及周末郊游。

▲生态开放景观系统

多样产业空间：规划产业“1+3+1” 结合基地现状形成“一廊多区”的总体产业空间框架。

▲多样产业空间

04 产业策划/空间规划

Industrial Community/Spatial Planning

产业社区总览| 

产业园区总用地规模约 230 万平方米 左右 ，总建筑面积约372 万平方 米 ，其中产业办公建筑面积约 309 万平方米，规划产业与配套服务功能比例约 8:2 。

▲开发规模及功能构成

产业策划| 产业与空间更新的双螺旋模式

采用产业与空间双核驱动的城市更新模式。

▲现状产业的转升腾退

▲空间用地的综合评判

▲产业地块整理

双螺旋策略下的产业空间布局：通过植入、置换、改造提供居住、商业、办公、生产以及一系列配套功能 。构建一个功能复合充满生气的产业社区 。

▲产业结构

▲产业结构/细分目录

▲双螺旋下的产业、空间动态更新

产业配套| 

社群需求分析根据产业园模块分析对应主导人群，结合产业园对应人群的消费习惯、收入水平及日常需求，将产业园主要服务人群定位为以下类别。

▲社群需求分析

园区配套以服务产业园区为主，空间布局上强化内环服务廊道和“ L ”型服务带的辐射带动，形成三级配套体系。

▲三级配套体系

多种功能复合共存，能够保障园区7×24小时的人气和活动。同时，通过活力元素的植入，以及依托城市商业的功能，又强化了文化娱乐、运动休闲、购物消费以及商务酒店、生活居住等其他功能，可打造全天24小时的产业活力社区。

▲主要配套产品

空间规划|  产业与空间更新的双螺旋模式

三大原则：文化互动互动：打造活力资源共享，完成文化品牌塑造，展示区域名片；产业协同协同：产业专业资源共享，促进产业链条式发展，培养促进产业竞争力的产业；空间共享共享：充分利用周边生态资源，打造园林式，生态式智慧园区环境区环境。

▲三大产业空间类型

结合产业特征形成三大产业空间类型：

以 先进制造业为主的大厂房园区空间；

• 标准化厂房，独栋长方形和 U 、 L 型

• 标准层面积：2000~10000 ㎡

• 层数：1~5F 层高：5~12m

以新一代信息技术、节能环保产业及新能源产业为主 为的小厂房智造空间；

• 定制厂房，板型或 U 型

• 层数：3~8F ；

• 层高 4~8m

以现代生产性服务活动合新型生活性服务活动为主的商办综合服务空间。

• 板式多层或点式高层

• 标准层面积：1500~2500 ㎡

• 层数：板式多层为主，塔楼不限

三种产业空间类型的空间肌理：

▲三种产业空间类型的空间肌理

组团式围合小园区• 园区尺度：每个围合园区约 13000~20000 ㎡ 。建筑裙楼 3~6F ，塔楼 9F以内，塔楼最高栋 36m 。• 每一个街块内均有绿色开放空间，有良好的可达性及交流活动空间。• 小园区灵活组合，满足不同规模企业需求。

▲典型空间示范：智能化制造园

开放的景观系统• 开放空间廊道将各个街区串联起来，将内部景观连成一气，也将街区间的人行动线连为一体；• 空中连廊在竖向上将建筑间的交通连系起来，同时连接外部的交通，将整个慢行系统一体化。

05重点地块设计 

 Important Node Design

规划重点打造 枢纽、 公园、和 门户空间。包含：金石东路门户、华清大道门户、扬名站枢纽、南湖大道门户和梁塘河湿地公园。

▲重点地块/门户空间

华清大道门户华清大道入口是区域主要入口之一，链接永兴寺与南湖大道门户。入口周边由梁塘河湿地公园入口和潘埠河公园环绕，有条件形成生态型园林式办公示范空间。

通过对现有建筑的功能、使用状况、建筑形态、状态的分析，梳理，列出需要拆除、改造、改建和新建的建筑。

采用丰富的建筑尺度，开放的展示界面，结合景观资源，用樱花步行道 ，潘埠河公园入口广场，梁塘河湿地公园等节点，打造结合自然的生态办公区域，成为整个产业片区，富有吸引力的重要空间。

▲丰富的建筑 尺度/开放的展示界面

在重点十字路口，轴线的交点，也采用结合景观设施、广场等营造开放的中心空间。

▲人视场景分析图

在生态、公共功能和人 之间建立更紧密的联系为园区未来变化拓展更高的适应性。

▲总平面图

▲华清大道空间设计效果图

06  建筑单体设计 

 Building Design

扬名· 欧美园园区改造提升项目园区位于无锡市滨湖区，西侧紧邻主干道南湖大道，北侧为扬工路，南侧为飞宏路。园区占地面积为39700 ㎡ ，园区内主要有4栋5层建筑，建筑面积约 51000 ㎡。

问题梳理：

1.混乱的人车流线，车行道边界模糊；

2.停留空间少，停车占用步行道路带来不良的慢行体验；‘

3.建筑间连廊功能鸡肋，不常使用；

4.立面风格杂乱不统一

• 立面涂料脱落

• 排风管外露

• 空调机位外露且分布杂乱

• 管线私拉乱扯

• 私自搭建门牌招牌

▲现状/停车分析

更新改造策略：从标志性到城市性：塑造城市整体性向度中的标志性建筑，成为扬名高科技产业园的形象范式。从车本位到人本位：将人的体验放在核心位置，打造步行流线无车化与停车空间集约化。从厂区生产向社区营造：整合规划公共空间体系，提高园区办公品质及应对未来发展的适应性。

▲空间界面分析

区分人车流线，集约停车，并利用停车场上盖空间为人群交流开辟新场所。用简洁轻盈的建筑形象强化园区未来科技感。同时，新的立系统能够在现阶段园区产业结构不变的情况下，遮蔽外露的管井及设备。

▲建筑更新改造效果图

结语

Epilogue

从该项目的实践可看出，二次开发的核心是：通过存量空间的腾挪再利用，为产业结构调整提供空间载体，提升服务配套；具体操作层面，有时还需要对存量土地进行更新，在既有规划基础上植入小型文化、体育设施、小型公共绿地，以提升园区整体生活体验。

联创集团的城市更新产业园区实践主要有以下两个方向：

针对传统工业厂房的改造转型：以现代城市生活为核心，转型为多元的城市配套功能，包括文创园、社区商业等。

针对传统工业园区的升级：以现代智能制造为核心，从传统的、单一的、生产性的园区升级到产城融合的现代产业园区。

城市更新类产业园区的规划设计是一个系统性的工作，需要和政府、企业、居民等方方面面密切合作，沟通；需要从现状调研梳理、产业策划、城市规划、区域规划、重点地块空间设计到单体建筑改造升级等不同维度进行细致、周密、详实的研究、规划和设计。无锡扬名街道空间提升项目的全程、全专业，穿透性的设计，以及产业与空间更新动态的双螺旋模式实践，为集团在该领域积累了非常有意义的经验。

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项目名称：

项目地点：

业主单位：

设计单位：

设计团队：

研究整理：

扬名 街道片区产业及空间提升规划设计

江苏省 无锡市

无锡扬名街道政府

上海联创设计集团股份有限公司

上海联创 城市更新设计研究院

联创研究院