纵观2021年，在疫情常态化的反复冲击之下，商业地产依旧展露出顽强的生命力。商业项目扎堆开业、商管拆分上市、品牌焕新加速度、线下品牌也迎来融资潮......这一系列的动作背后，似乎都在预示着商业地产进入了一个革新阶段。

我们围绕以下三个方面复盘商业地产行业的2021，分析未来趋势洞察，希望为行业提供一些可行性参考。

商业地产市场新趋势：存量改造时代已临，精细化运营大势所趋

线下经济活力回升，商业地产整体回暖；

结构性存量市场已临，华东及下沉市场为发力点；

商业竞争加剧，核心商圈存量调改为主旋律；

精细化运营为王，首店经济、体验式场景助力。

商业地产消费新气象：乌云后露出金边，线下消费喜迎新气象

消费人群迭代，购物中心Z世代争夺战打响；

新消费品牌相继爆发，网红新物种层出不穷；

“夜经济”异军突起，成为城市新名片。

商管企业运营新动向：轻资产管理成风口，数字化智能运营赋能

加码商业地产，注重商业运营；

多元经营模式，轻资产运营竞争趋于白热化；

数字化智能运营赋能商业地产。

PART 01

宏观截面

2021商业地产市场态势

在突如其来的疫情之下，2020年购物中心经历了“至暗时刻”，进入2021年后疫情常态化，商业地产整体呈现向上回升趋势，蓄势即发、活力回升的一派光景。

2021年全国实体商业所展现的商业光景

新开业项目

受疫情影响，2020全国购物中心开业项目数达到5年历史最低；2021年购物中心迎来开业“大爆发”，商业项目数量超过千座，全国购物中心存量规模达到5.37亿㎡。

商业客流

2021年整体客流呈现“回暖”态势，但相比疫情之前仍有差距，同时受到疫情常态化的影响，客流呈现波动态势。

社会消费

2021年整体消费市场则韧性彰显，市场销售增速回升。第三季度社会消费品零售总额达106,153亿元，较第二季度环比下降0.5%，同比增长5.03%。

全国商业的区域特征

华东区域领衔全国商业、经济实力TOP.1

以上海、杭州、南京等经济发达城市为主的华东区，购物中心商业面积及数量都位居第一，众多品牌首店、旗舰店、跨界营销等也会首选华东区域。

市场下沉明显，三四线成为商业开拓新战线

随着一二线城市商业趋于饱和状态，以及三四线城市居民消费水平提升，不少头部商企将近几年的未来战略规划下沉到三四线城市，填补城市商业空白。

LB凌奔设计深耕商业十余年，依托粤港澳大湾区核心城市·“设计之都”深圳，面向全国市场辐射，布局三四线城市，为下沉市场带来更多宜居、多元、丰富的社交生活新场所。

©️LB凌奔设计——博罗天虹购物中心

LB凌奔设计

——常平正利

天虹购物中心

LB凌奔设计——大余奥园广场

LB凌奔设计——瑞昌C+Mall奥园广场

LB凌奔设计——吴川奥园购物中心

LB凌奔设计——樟木头汇景城购物中心

商圈层面的变化趋势

核心一线、新一线城市商圈热度排名靠前，且竞争正向激烈

全国核心一线、新一线城市商圈较为成熟，客流热度也居于前位。南京、重庆、杭州、广州位居前列，上海商圈最多。

城市发展规划下，非核心商圈也逐步兴起

在城市发展规划下，不少次级商圈与新兴商圈的占比正在逐步攀升，区域型购物中心、郊区型购物中心、文商旅等“微度假”式商业风潮再次进入到人们视野。

核心商圈的存量改造成为主旋律

低成本拿地、成熟商圈氛围，成为存量改造项目自带的“闪光点”，在寸土寸金的一二线核心城市，核心商圈的存量改造项目将成为市场主流。

品牌层面：首店经济引流首店，作为稀缺性品牌成为购物中心争夺客流的途径之一，其区域唯一性、网红流量不仅为购物中心引流，还同时改善商圈、城市的商业丰富度。

渠道层面：线上渠道引流

场景层面：沉浸式场景引流体验式、场景式是购物中心打造的主流趋势，能为消费者提供线上所不具备的线下社交属性与参与感。

从打造沉浸式商业空间、引进体验式业态、举办互动商业活动三方面营造体验场景。

PART 02

聚焦人、货、场“三维”消费层面的新变化趋势后疫情时代商业展现出顽强活力，新兴人群Z世代崛起，业态品牌焕发新活力，新消费时段兴起，激发线下商业的全新气象。

聚焦新消费主力，Z世代成为主要客群在联合国经济和社会事务部2020年的统计中显示，全球Z世代在2019年达到24亿人，占世界总人口的32%，成为数量最多的一代人。

Z世代崛起已经成为趋势，消费潜力也需要不断激活，对于年轻客群来说，购物中心是一个重要的社交空间。他们普遍很乐意为兴趣消费，以圈层文化社交为主，包括饭圈、潮玩圈、二次元圈、电竞圈等，民族自信力高，热衷于国货。

新业态品牌首登购物中心“舞台”，传统品牌升级迭代

在购物中心的业态品牌上，餐饮、酒水饮料、美妆护肤、娱乐体验类业态受到消费者和资本的青睐。

其中，茶饮、咖啡、拉面受到追捧；

剧本杀、密室、脱口秀等沉浸式现场演艺项目，通过强体验感成为引流利器；

运动馆类占主导，电竞、娱乐性集合店异军突起，劲头兴起，上行趋势明显。

在“国潮”的强大助力下进行了品牌迭代更新，包括产品升级、门店场景焕新、跨界合作、集合旗舰店等“花式吸睛法”，扩大用户圈层，突破品牌增长瓶颈。

新消费时段兴起，夜经济成为新型经济文化在国家及地方相关的利好政策之下，为拉动内需，促进国内消费大循环，夜间消费开始兴起。夜经济消费客群以18-24岁的年轻人为主力，占据着近六成的夜间客流。从之前单纯的夜宵和夜间观光，发展到食、游、购、娱、体、展、演等多元夜间消费。

PART 03

资本与经营

商管层面的“方向”变道

头部商管企业，在2021年又有哪些战略调整或赛道改变呢？

2021年不少房企加码商业“航道”住宅市场政策的收紧，众多企业将商业地产作为突破口之一。近几年，不少房企还分拆商管物业上市，并作为独立的商业板块来运营。

轻资产成发展关键词，分拆商管上市热潮持续

由于存量市场逐渐增大，不少头部房企相继开始涉足轻资产模式，通过独立商业运营管理增强企业的抗压、抗风险能力，从而行业掀起了轻资产的浪潮。

进行数字化、智能化转型，赋能运营管理

在科技的时代潮流下，不少商业地产人开始踏上通过数字化转型为“精细化运营”道路。通过数字化服务，提升整体的运营力，从而完成购物中心整体的迭代更新。

不可否认的是，商业地产正在面临一个新的挑战。在互联网以及疫情的影响之下实体商业、线下消费遭受到巨大的冲击；与此同时，也激励着商业地产人不断寻求崭新的突破口。

深圳市凌奔环境艺术有限公司（简称：LB凌奔设计）位于中国高速发展及最具潜力的深圳南山后海总部基地，与华润、恒大、中洲、腾讯、百度、顺丰等众多大型知名企业总部为邻。

LB凌奔设计是顶尖的城市综合体HOPSCA整体设计服务商，前身(Design&Architecture Practice Limited)于2000年成立于美国纽约，为了更好地服务于中国客户, 2004年正式在中国深圳成立LB凌奔设计，公司先后加入了由美国纽约帕森斯设计学院终身教授阿兰创立的全球权威的ICIAD美国室内建筑师协会，成为理事会员， 欧洲室内建筑协会(ELCA)、亚洲室内建筑国际协会(ALCA) 成员。

LB凌奔设计先后与多家大型知名开发企业：万科地产、万达地产、五矿地产、奥园集团、天虹集团、九方商业、中铁地产、深业集团、华侨城集团、新城控股、康达尔集团、华远地产、中航地产等，以及知名商业、酒店运营企业及国内外知名建筑事务所合作商业综合体设计、酒店设计，样板房、售楼处设计，豪华别墅、软装陈设等。

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