引言

随着城市的发展，城市中心形成老城与新城并存的格局，老化的城市功能问题逐步凸显，大量旧建筑的新陈代谢改造成为趋势。同时，我国人口老龄化进程不断加剧，养老设施的需求量不断增加。

本文以新华保险大厦改造项目为例，通过分析老年人的活动及心理需求，从功能布局，适老化装修设计，双层幕墙立面改造，噪声控制措施和景观环境提升等方面对原有建筑进行改造

，探寻有机更新的建筑改造方式，以期为类似项目实践提供一定参考。

项目背景

城市更新

城市更新

是一个永恒的话题。随着城镇化不断推进，城市不可避免的会出现老城与新城并存的格局。逐步老化的城市功能和空间形态已经不适应现代化城市生活的需求。因此对城市中衰落的区域进行有计划、有步骤的拆迁、改造和建设就成为必然。而在城市更新中，以城市中心区域大量的旧建筑为基础的功能改造转变是未来房地产发展的趋势之一。

人口老龄化趋势

在城市化进程和人口政策的共同作用下，

中国的老龄化程度日益加剧

。随着家庭规模的小型化以及人们养老观念的改变，传统的家庭养老显然已不能满足多样化养老服务需求的民生需要。因此，着重发展建设养老设施具有非常的必要性，对于解决社会养老问题具有重要意义。

在城市更新中，城市中心尤其是一线城市是老年人相对更集中的区域，由于规划和配建标准的落后，养老设施明显不足。而城市中心新增土地又处于稀缺状态，所以，充分发挥闲置物业资源的价值，是积极应对人口老龄化、改善养老设施严重不足的重要对策。

项目概况

项目位于北京市丰台区，地块东侧紧邻西三环主干道，交通便利。但主路车流量较大，环境嘈杂，对场地活动产生不利影响。隔路相望东侧为莲花池公园，环境优美，视野开阔。

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项目基地分析

原建筑建设时间为 90 年代初，

功能为办公楼，

采用裙房加塔楼的形式。建筑高度 81m，地

上

22层地

下

3层

，其中裙房

3层

。建筑立面老旧，缺乏现代感，环境单调枯燥，毫无生机，与周边城市风貌极不相称。

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原建筑立面

改造设计原则

形象塑造原则。在不改变原有建筑形态和结构体系的前提下，通过立面改造来改变外观陈旧，风格不突出的现状，进一步提升城市形象。

因地制宜原则。通过对建筑内外空间现状的分析梳理，充分研究老年人的生活与行为特征，进行建筑与环境的适老化设计，为老人创造舒适的生活环境。

绿色生态原则。遵循被动优先、主动优化节能策略，打造低碳、绿色、环保的可持续发展建筑。减少改造过程及运营过程中产生的污染，降低能耗，提高建筑的生态性，达到建筑与环境可持续发展的目标。

改造实施方案

功能布局调整

地下三层由设备间调整为员工更衣、管理和设备用房。地下二层除原有功能外，增加了洗衣房。地下一层增设少量设备机房。

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原首层平面图

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改造后首层平面图

首层功能由办公调整为大堂服务中心、健康管理室、医生咨询室及超市等。

三层改造为厨房和餐厅，四层由办公调整为多功能厅、阅览、棋牌室、中医按摩、水吧等公共活动空间；

五到二十一层为居家式老年公寓。

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改造前后大堂对比

八角形的标准层平面四个角部不适合布置标准护理间，把朝向最差的西侧和北侧分别布置为护士站和设备机房，东侧和南侧布置为开放的公共休息厅和活动室，老人在本楼层的集体活动均可在此安排。

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原标准层平面图

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改造后标准层平面图

适老化装修设计

大堂入口处出挑雨棚，保证在恶劣天气或发生紧急情况时，接送车辆或救护车可直达门口。四层通过环形走廊串联健身、棋牌、书画、阅览等公共活动空间，各区域既有分隔又视线通透，便于交流和服务。五层以上每层为一个护理组团，在朝向较好的东侧南侧布置公共休息厅，西北侧布置护士站和机房，这样既能创造亲切的生活氛围，也方便与护工的互动。

▲单人间

▲书画展示廊

▲卫生间

▲棋牌活动空间

双层幕墙立面改造

原建筑为八边形造型，形式呆板。改造后内层在原建筑主体外围护结构上增加保温层，外层为减小结构自重，采用以钢结构及铝型材为主的圆弧型玻璃幕墙，内外层之间形成与外界空气相通的缓冲层，从而有效的为外部环境对内部空间的影响提供了可调节的手段。设计过程中，根据软件测算结果进行方案优化

：分析建筑表皮风速对开启率进行分区设计；根据表皮内环境模拟，每3层设置横向挡板，

有效控制风速及温度；设置水平固定遮阳构件，降低热辐射对于室内空间的不利影响。

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析

建筑风环境模拟及优化策略

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建筑风环境模拟及优化策略

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改造前后立面对比

噪声控制措施

项目毗邻西三环快速路，改造前的建筑内部受到交通噪声影响很大，设计时还需要考虑建筑自身的设备噪声，改造方案通过软件模拟结合实测，针对场地交通噪声分布特点，对幕墙体系、隔墙天花板构造等进行了降噪处理措施，改造后经实测明显改善了建筑内部声环境。

噪声测试与模拟分析

    目的在于客观评估西三环的交通噪声影响，并为项目提供声学设计基础数据。

（

1

）获得项目周边，裙楼楼顶，塔楼室内等位置的交通噪声声压级，并评估交通噪声是否超过国家范围要求。

（2）评估塔楼养老公寓的双层玻璃幕墙做法是否满足降噪要求。

（3）为裙楼楼顶的屋顶花园，大厦周围的景观设计提供防噪建议。

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测点布置图1

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测点布置图2

测试结果及评价分析

（1）2015年7月25日测点1交通噪声测试结果

2015年7月25日为周六，北京市机动车不限号，24小时测试结果如下。

因大厦现场施工噪声大，无法在大厦内设置测点采样，只能在离西三环2米，有临时工地宿舍楼遮挡施工噪声的第1测点进行交通噪声测试。

（2）2015年8月21日至25日交通噪声测试结果

2015年8月20日至9月3日，北京市实行单双号限行，24小时测试结果如下。

测试结果表明：

大厦在测试期间白天西三环交通噪声未超标，夜间西三环交通噪声平均值超出国家标准9.3分贝。

从各测点测得的Ld和Ln可以看出，所有测点的Ld都比Ln值大，平均差3.3分贝，说明来自西三环的交通噪声白天比夜晚大，在北京单双号限行期间夜晚的交通流量明显减少。

从塔楼各测点测试结果看出，塔楼各楼层交通噪声差别并不大。

从屋顶花园两测点测试结果可以看出，测点越远离西三环，交通噪声越低，且噪声级衰减明显。

室外环境噪声模拟分析

参数设置：西侧城市主干道宽度60m，昼间交通流量：3000辆/小时，重车比：5%，车速：50KM/h；南侧城市支路宽度11m，昼间交通流量：300辆/小时，重车比：1%，车速：30KM/h。

计算时，计算网格宽度为1m，高度为距地面1.5m。

本项目环境噪声及建筑物隔声分析依据大厦规划设计、建筑设计和交通噪声现场测试数据，在此基础上进行模拟及相关计算。根据上述模拟及计算结果可知：新华保险大厦塔楼标准间环境噪声满足《民用建筑隔声设计规范》中旅馆建筑客房特级的昼间允许噪声要求。

室内噪声控制

为确保室内背景噪声达到《声环境质量标准》GB 3096-2008要求，需对大厦内的噪声源（动力机房）进行吸声降噪，隔声隔振处理。

主要包括：制冷机房、供水机（泵）房、新风机房、冷却塔等。根据建筑内常见噪声污染源的声功率级、振动情况，建议相关动力机房应采取如下隔声、隔振措施：

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隔声、隔振措施

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噪声控制构造措

景观环境提升

项目用地紧张，地块内原有绿化率低。改造中将原有裙房屋顶设计为结合屋顶绿化的活动场地。通过流体力学及日照模拟软件对平台进行了日照时间及场地风环境的分析，综合考虑土壤、日照、噪音、风环境及老年人活动特点等因素，确定了屋顶阳光房、绿植、健身步道、餐厅等功能位置，合理精细化利用场地。

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屋顶场地适宜性分析

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屋顶花园设计

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改造前后裙房屋顶对比

▲阳光房

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健身设施

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怡然自得的老人

结语

在城市更新、存量盘活的大背景下，本项目的适老化改造，既响应了国家政策，有助于解决我国养老服务存在的供需矛盾；又盘活了社会闲置资产，创造了良好的经济利益，可谓一举多得。

项目信息

面积:

14395㎡（护理公寓206间）

时间：

2016年

地址：

丰台区莲花池西里8号

建设单位：

新华家园养老服务（北京）有限公司

设计单位：

清华大学建筑设计研究院有限公司第六分院

项目负责人：

马京涛

施工单位：

中建一局集团建设发展有限公司

图片来源：

项目实景照片由朱勇拍摄

获奖情况：

本项目在北京工程勘察设计行业协会主办的2019年“北京市优秀工程勘察设计奖”评选活动中获得城市更新设计专项奖三等奖。

作者：李再再，清华大学建筑设计研究院有限公司第六分院建筑所