导 读

近日，北京首都功能核心区首个危旧楼房改建试点——东城区光明楼 17 号简易楼改建试点项目顺利向原有居民交房。当天业主喜提新居钥匙，拿到了不动产权证书，真正体验到了“交房即交证”的收房新模式。该项目得到了各大媒体及行业的高度关注，清华同衡规划设计研究院（以下简称“清华同衡”）作为该项目的设计单位，秉承家国情怀，践行社会责任，推动并见证了光明楼 17 号楼建设过程的点点滴滴。

大势所趋 箭在弦上

党的二十大报告中指出：坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往。“十四五”时期，是乘势而上，向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，北京市将“里外兼顾”“标本兼治”，通过城市更新推动实现人居环境和城市品质“双提升”。受疫情影响，危旧楼房拆除重建试点工程，是迫在眉睫的重要民生工程，承担着破解“升级版”改造模式、引领城市有机高效更新的重要使命。《北京城市总体规划(2016 年—2035 年) 》指出加强城市修补，坚持“留白增绿”，创造优良人居环境。统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。

2020 年 7 月，北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。《意见》指出适用于不成套公有住房为主的简易住宅楼等危旧楼房。明确在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的危旧楼房可通过拆除重建方式提升使用功能。该文件为城市更新中特定的危旧楼房和简易楼类型改建指明了方向，也成为了光明楼 17 号楼项目推进的重要抓手和依据。

原光明楼 17 号楼（图片来源：自摄）

光明楼 17 号楼位于东城区龙潭街道、光明楼小区北侧，是一栋上世纪 60 年代三层砖混结构简易楼，共有 29 户居民。改造前，光明楼 17 号楼墙体局部出现开裂现象，楼板承重性能差，无外墙保温措施，上下水陈旧老化，电线私搭乱接严重，存在较大的安全隐患。在疫情的冲击下，居民多户共用厨卫，生活更加不便，属危险等级较高的简易楼。居民对居住环境满意度很低，迫切需要改善现有的居住环境，提升生活质量。但原楼栋因状况太差难以采用传统的修缮和改造思路，《意见》中拆除重建方式成为了解决这个困境的最优解决方案。

党建引领 勇挑重担

探索城市更新改造的新模式不是一件轻松的事情，尤其是对于在北京尚未尝试过的危旧楼房拆除重建方式。如何在探索新模式的同时，又能有落地项目作为模式成功的理论验证，这是项目推进过程中清华同衡建筑师们一直在思考的问题。

项目开始前，清华同衡充分发挥党员的先锋带头作用，任命党员建筑师作为项目负责人，组织精英设计力量，担负起模式探索的重任。项目组成立后，探索以建筑设计作为协商平台，摆脱单线沟通，建立各方协同共商共赢的全过程咨询工作模式，推动工作有序开展；紧随总规、控规、政府工作机制的创新步伐，项目组积极参与前期研讨会，以专业技术做支持，协助政府有关委办局出具指导文件；项目团队不仅以专业技术作为支撑，更坚持原则，遵循科学高效的工作机制，所有重要沟通内容均通过政府指挥部会议议定，作为工作开展的依据，为实现建筑师负责制打好基础。

由于项目的紧迫性，党员建筑师们一直冲在解决项目实际问题第一线，例如，在休息时间参与项目调度会、汇报会、交流会；付出更多的精力承担更多的项目角色；在设计方案见面会上，居民对设计方案有疑问时，建筑师们耐心为他们释疑解惑。在每一次实践考验中，他们既是问题的发现者、居民意见的倾听者、多方诉求的沟通者、公众参与的组织者、规划方案的设计者、理论框架的研究者，也是不断深入一线的行动者。加强基层党建引领，发挥党员的先锋带头作用不是一句口号，而是切切实实体现在每一项工作中。

开放设计 公众参与

项目落地后居民入住的满意度是检验设计团队工作成效的唯一指标，设计方案的优劣、建设需求等直接决定了项目建成的效果。为此，建筑师将“了解项目真正需求并寻求满足方式“作为工作重点，积极协调各部门领导、专家及设计人员，到现场多次踏勘，深入了解项目基本情况，全力摸清、调研老百姓的真实生活痛点，为项目整体设计方案的出炉提供了扎实的基础保障。

图 3 设计方案见面会（图片来源：自摄）

在项目整体设计方案征求意见阶段，清华同衡建筑师们深入浅出地为所有居民进行介绍，耐心地为他们讲解每个户型的优缺点；现场聆听每家每户的诉求，根据他们不同的需求推荐选择不同的户型。比如，有的居民可选的户型面积较小，而家里人口太多容纳不了，则可以选择四层的小户型，通过小装修即可获得大空间；有的居民家里有腿脚不灵便的老人，则可以选择一层的户型，生活较为便利的同时也可以获得充足的阳光。居民不方便拿到公众面前的小需求、大愿望也可以通过问卷的方式反馈给设计团队，比如有居民想改善卫生间的内部布局，方案中则预留可调整的条件；想要大卧室或大客厅，方案中则预留可打通空间的结构条件。最终项目组不厌其烦地整理好所有居民的意见，归纳分类以指导设计方案优化。就这样，通过举行方案见面答疑会等多种方式引导居民参与方案设计，设计团队根据居民意见不断优化方案，使方案在多方面达成了共识。

居民参与得多，获得感、认同感也会提高，诉求会提得更精细。信息对等相互信任，使项目进展过程形成良性循环。在整个项目过程中，设计团队制定住户调研问卷，建立居民使用评估系统，完善改建项目建成环境的数据库，找到问题、反馈修正，为危旧楼房拆除重建项目积累经验，促进了同类项目设计标准的修订。

充分尊重群众意愿，创新群众参与工作机制是该项目一直贯彻的工作方式。光明楼的居民全程参与了项目的建设过程，按照“居民申请，政府引导，企业实施”原则，采取申请式改建的方式，设定改建意愿征询，实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询，预签协议，“三个 100%”作为改建工作开展的前提。一是改建意愿征询。项目启动后，指挥部通过入户调查，加大政策宣传和解读力度，广泛征求群众意见，实现居民 100%申请改建工作；二是实施方案、设计方案及物业管理方式意愿征询，分别进行了两轮公示，并根据居民反馈情况进行修改完善，最终征得居民 100%同意；三是组织预签协议。2021 年 3 月 21 日，项目启动了预签协议工作，签约期 10 天。签约首日即达到了居民 100%签约，协议正式生效。

选房现场（图片来源：自摄）

专业夯实 塑造精品

清华同衡植根于清华大学的学术研究环境，一直坚持工程实践与科研、教育相结合的“产学研一体化”发展思路，始终以技术为立身之本。本项目中建筑师从多维度考虑，以专业角度对方案反复推敲对比，采用更具有现代特点的“形式追随功能”的立面方案；在风貌协调的同时，兼顾更新需要，从百姓的角度看到新意，从专业的角度获得认同；同时及时发现规范冲突，统筹多方意见，并给出专业的解决方案，再细小的问题也考虑到前面。

建成照片（图片来源：自摄）

在光明楼 17 号楼的改建中，简单保守的改造已不是最优选择，要根据需求探索所有可能性，选择出最优结果才是精细化设计。考虑到周围住宅均为四层，经过多轮设计和论证，本项目最终采用加建一层，与周边建筑四层保持一致的处理方式；立面与周边老旧楼房协调统一，低调的同时，又要有创新和特色；全力满足日照、回迁全部居民的居住要求。改造方案最终得到了居民和规划部门的一致认可，实现了老百姓老城区里住新居的美好愿望。

该项目设计既要满足均好性，还要满足个性化、多样性。

首先，方案中的厨卫空间采用了模块化设计，实现了住宅的成套化，解决了居民“如厕难、洗浴难、烧饭难”问题，避免了邻居之间抢用卫生间和公共空间的现象，促进邻里和谐共处。其次，平面设计通过多部门沟通、居民参与，优化数十种分隔布局方式。项目组充分考虑多方意见及住户使用习惯，推敲出无电梯方案，提高得房率性价比。虽然最终方案没有设置电梯，但楼梯间考虑了后期加设护栏轨道升降椅的安装空间。第三，首层社区公共服务区可做便民会客厅服务于民，老旧小区功能性、宜居性得到大幅提升，这一设计将简单的居住变成了和谐宜居的家园，鼓励后续社会资本入驻。第四，增加了半地下公共服务空间，为物业管理提供入驻条件，满足可持续发展的要求。地下公服空间，还可以设置党政、文化宣传展厅，活动中心及图书馆等便民设施，促进居民精神文明建设，从而达到盘活资源、为民服务的目的。第五，构建精细化设备系统，确保最大程度减少对街道的影响。第六，结合造价财审限额，优选环保经济型材料，并优化开窗样式与尺寸、墙身设计、工程做法。

建成照片（图片来源：自摄）

回望铿锵 不忘初心

回望历程，光明楼 17 号楼改建项目整体运行采用创新工作模式，通过多方通力合作，让试点项目成为一个性能可评估、空间可持续、幸福可获得的示范案例。

这是一个小项目，29 户人家，1769 平米，可谓是“老城芯里造新居”，但这又是一个大项目，它成为光明楼片区的一个地标，一个会客厅，最重要的是圆了老百姓的“老城新居”的梦想。

项目实践落地验证了拆除重建方式的成功，展示了北京对于城市更新的深切理解。

欢迎回家（图片来源：网络）

清华同衡规划设计研究院建筑分院副院长刘智斌认为，项目在解决居民日常生活诸多痛点的同时，还在政策支持下开启了原地重建这一新尝试。重建的同时，做到了符合当地整体环境风貌，为后续的危旧楼房改建提供了新思路、新模式。

项目负责人张德民亲历了光明楼 17 号楼建设过程的前前后后，包括项目开始前的政策研究、会商探讨、项目可行性比较、项目推进中的现场摸底、方案研究及落地实施、居民见面会讲解等环节，深切感受到了政府为老百姓服务的宗旨。他认为，作为一名中国共产党员，十分荣幸能投入到这个为民谋福利的民生项目中。

光明楼 17 号楼改建项目凝聚了清华同衡建筑师们的多年心血，他们深深认识到，拆除重建的新模式就是为了给百姓改善生活条件，让百姓多参与、多提意见，统筹居民意见与资源，来解决邻里街坊平时生活中难以解决的热点与痛点问题。为此，建筑师们将居民协商共治的工作模式落到实处，无数次的实地调研，向居民住户征集意见和询问诉求，以专业优势为居民解决每一个问题，以一个优秀的改建作品给予回应和解答，让项目更“接地气”，使居民切实感受到家门口的变化。

“人民居所人民建，人民设计为人民”，清华同衡始终肩负“为人民而设计”的使命担当，推动项目从单纯的物质空间改善迈向城市更新的人文关怀，从系统工程改造向“规划-建设-管理-运营”全链条改造思路的转变，全力打造“红色引擎”引领下“共建共治共享”的美好家园，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

项目信息

主 办 所：建筑分院 设计四所

主管院长：金龙林

设计顾问：温雅宸、徐健

项目负责人：刘智斌、张德民

项目团队：杨芳、汪奕玮、刘召军、赵洋、孙玉武、冯亦、胡敬华、赵今等

项目地点：北京市东城区龙潭街道光明楼小区

项目规模：总建筑面积 1769.42㎡

竣工时间：2022 年 10 月

相关链接

东城区光明楼 17 号简易楼改建试点项目

编辑/排版

｜王淑芸

封面图

｜北京规划自然资源

视频

｜央视网

供稿

｜清华同衡 建筑设计四所、宣传办公室