宁波

一个临水而建的江南城市

7000多年文明史的“河姆渡文化”发祥地

中国大运河南端出海口

“海上丝绸之路”东方始发港

姚江、甬江、奉化江三江汇于宁波市中心

形成“三江六岸”的空间布局

展示着“书藏古今、港通天下”的风采

购物中心主入口

2005年至今，腾远已有16年的城市综合体设计经验，在城市综合体领域完成了众多优秀项目，先后服务了华润、凯德、万达、新城、爱琴海等众多一线商业地产开发企业。2017年8月至今，腾远完成了宁波第三座印象城——海曙·印象城的原创方案设计，助力万科构建宁波城市美好生活新场景。

宁波版“二子玉川”

独具魅力的城市TOD综合体

宁波万科海曙·印象城位于宁波海曙区高桥镇，与宁波轨道交通1号线梁祝站无缝接驳。

这里是梁祝文化的策源地，坐拥梁祝文化公园、梁祝文化小镇、余姚江等优越的自然文化资源。

项目地处宁波市政府重点打造的城西“姚江新区”核心区，一个代表未来的TOD模式城市综合体正在形成，宁波的理想人居之地呼之欲出。如同日本东京著名的二子玉川，兼具都市消费的丰富及轨道交通的便捷，满足生活和事业双重功能。

区位图

规划概念生成过程

东南侧航拍图

项目分为南北两区，南区为商业综合体，北区为万科住宅区。南区占地3.9万平方米，总建筑面积16.6万平方米，其中地上面积9.7万平方米，涵盖零售、特色餐饮、娱乐休闲、儿童体验等多重业态。地下商业面积1.4万平方米，两个下沉庭院串联了商超、美食街与车库功能。全案提供近6万平方米的停车库，可供1300多辆车在地面和地下停放。绝佳的地理位置、便捷的交通优势和强大的品牌效应，使其成为区域中独具魅力的城市综合体项目。

总平面图

以公共交通为主导的开发模式TOD，是规划居民区或者商业区时，实现公共交通使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。本案依托轨交1号线梁祝站，设置商业、居住功能，实现在步行范围内从城市公共交通到购物娱乐休闲再到生活居住的无缝连接。为当地居民提供一个连接城市、社区与文化的纽带，多重业态共融共生，打造一个极具温度感的城市TOD。

商业作为连接城市与社区的纽带

与城市交通连接的入口形象

设计中着重研究了人流从轨交出口到达周边地块的归家路线规划，实现了

室内动线、二层轨交层无雨连廊、地下通道

三个层面的联通路线。方便周边居民的同时把人流恰当的引入商业项目内部，实现人流共享。

动线生成

与城市交通连接的入口空间设计

内部动线

通过南侧入口中庭紧邻轨交接口和南侧下沉广场，可直接联系主要价值街角广场，将轨交人流、城市人流自然流畅地引入项目中。轻轨人流到达二层室外平台后可从商场入口直接进入到室内，然后通过飞梯直达商场四层。中庭作为内部重要的区域之一，贯通建筑顶部，让室内获得充足的自然光。

二层无雨连廊

项目北侧住区的居民，可通过室外平台，穿过二层的架空空间，经由商场东侧二层平台一路欣赏沿河景观，再通过过街天桥，直接到达北侧小区入口大堂，形成完美的归家路线。

二层平面图

沿河立面与二层归家无雨连廊

面向住区面的人流提升台阶

地下动线

建筑师在地下一层设置两处下沉广场连接成商业街，可与地上部分分时经营，为商场关业之后深夜回家的人提供便利服务。超市出入口设置，充分考虑商场人流来向和与机动车库联系的便捷情况。货场区设计避开公共人流，既能完成各功能的后勤需求，又不干扰公共区域的流线和视线。

下沉广场与无雨连廊

通过以上三种设计手段，完美了实现了城市与社区多时间段，多方式的连接，为居民的不同生活方式提供最大便利。

归家路线模型研究

新生活方式的引领者

灵动设计营造丰富体验空间

建筑师结合项目的梁祝在地文化，及对室内空间的概念营造，创造一处充满爱情与奇幻的桃源仙境，构建温情自然的体验空间。

室内设计概念

在业态设置和内部空间规划上我们采用了竖向划分主题区的规划手法，B1-3F作为低区段，依靠近地人流和2层轻轨站人流的无缝引导，集中安排零售业态的区域；4-6F为高区段，设计中将4层北部主中庭放大偏置，创造了一处室内的冬季花园，同时在5层将主动线的中间过渡段封闭楼板，5层跨6层的天空集市层，与冬季花园错层互动，为高区段的餐饮与娱乐休闲业态提供理想的场景载体。

低区段零售与高区段体验之间也采用了跨层扶梯的方式输送人流，打破了普通商业项目的楼层概念，拉动各楼层人流，使顾客能够顺利到达商场的每一处，正向影响了商业的楼层价值递减规律。

中庭空间关系研究

中庭效果

冬季花园

四层冬季花园的位置位于北侧椭圆形中庭，形成一个空中大堂，给到达高楼层的人别有洞天的感官体验。良好的自然采光使公共空间更加明亮且富生机，为顾客提供一个约会、交流、休憩的绝佳场所。连接花园平台和六层影院之间设置一步景观台阶，顾客走到此处，透过两层通高的玻璃幕墙，可以看到轨交车厢从远处驶过，形成了从商场内部看城市风景的独特景象。

首层看冬季花园

飞梯通往冬季花园

冬季花园台阶处

天空集市

在动线中庭之上的五层封闭楼板置入空中地面层，引入创新业态“天空集市”。以餐饮和文创业态为主，通过鲜明的地域特色打造主题体验空间，让顾客仿佛置身室外集市，制造观感“冲突”，给千篇一律的购物环境带来改变。

五层平面图

天空集市空间研究

天空集市实景效果

室外实景图

屋顶露台

屋顶与退台作为购物中心的第五立面，除了为人们提供享受阳光、接触自然的场所外，也是建筑可持续设计中的重要组成部分。我们希望将购物中心屋顶与建筑退台花园、地面滨河花园、下沉广场景观打造成一系列的体验游憩式立体花园，将绿化公园与婚礼草坪、音乐广场、观景台、儿童乐园等功能结合，让景观融入场地，自然融入建筑，为人们营造怡人的室内外活动空间。

屋顶花园研究

立面设计

建筑立面取海浪柔和且交错堆叠之意，利用石材、铝板、玻璃的不同材料特性，穿插交错成整个建筑的形体。通过材料的质感展现宁波丰厚的人文积淀和悠久的历史文化，夜景灯光亮化设计展现了宁波开放现代的城市新姿态。

项目实景图

近年来，商业综合体已成为国内一线开发商绕不开的领域，包括万科在内的顶级开发商纷纷进行布局。一方面是外在环境的限制：随着国内房地产进入白银时代，各地政府策略性的限制了拿地的附带条件以达成建设更美好城市的要求。另一方面是企业转型的内在需求：从二维的地产开发销售模式转向更多维度的资产建设运营模式，是现阶段国内开发企业转型的主动选择。

宁波万科海曙·印象城由万科和印力整合专业的建设和运营方案共同打造，是对设计团队的一次系统性考验；而从另外一个维度来看，在打磨中蜕变，再到2020年底的火爆开业，我们对宁波万科海曙·印象城未来充满无限期待。

关于AT工作室

AT工作室隶属于青岛腾远设计事务所有限公司，由公司副总建筑师、商业建筑技术委员会总监唐金波和商业地产资深主创封家慧领衔。项目团队专注于城市综合体领域的全程设计，擅长从城市角度与场地环境入手，结合项目背景与现实需求，在保证实现项目商业价值的同时，发掘蕴含场地特质的空间美学。设计团队注重项目的完成度，并全程参与从前期概念策划到后期节点设计、材料控制的全套设计流程。

项目信息

项目名称：

万科海曙·印象城

建设单位：

宁波万科房地产开发有限公司

项目地点：

中国，浙江，宁波

建筑面积：

16.62万平方米

设计/竣工：

2017/2020

设计团队：

CCDI悉地国际·腾远AT工作室

项目总监：

王震铭

方案主创：

唐金波、封家慧

方案设计：

刘栋、王业寒、郝文倩、肖允兵、王文略、戴楠楠、张睿、亓晓璇、路瑶

施工图设计：

CCDI悉地国际·拓傲工作室

室内设计：

MIX3

景观设计：

TOA诺风景观设计

项目类型：

商业综合体

项目材料：

石材、玻璃、铝板

建筑摄影：

三景影像@王恺

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