产业园区经过几十年的探索与发展，已不断地走向成熟，产业园区也迅速在全国各地展开布局。随着环境和时代的发展变化，现代化的产业园区作为经济发展的主要载体，除了需要保持最核心的生产制造特征，还面临着

跨大山般的招商难题，

还承载着更多

日益多元化的功能，

以及如何才能

良好运营管理的众多经验方法论。

郑州临空生物医药园

今天「操盘手专访」的第4期，我们对话了维思平董事总经理/主设计师谭善隆，深度、全面剖析产业园区的发展趋势、规划设计与企业招商和运营的紧密关系。

我们做过很多不同产业主题的园区，有自用的也有招商的，我们认为

成功的产业园是可以给入园企业和相关产业赋能的，

从过往经验中及业主的反馈评价，我们总结出如下六点，这六点也是企业在选择一个产业园区时会考虑的因素。

第一是产业优惠政策，

像是经开区、开发区、高新区等，政府的一些政策可以帮助到企业，企业的园区经营管理也能够更有效的去组织这些资源；

第二是聚集产业上下游资源，

以石材加工为例，材料的打磨、切割、维修等都会涉及到设备的耗损，如果在主营产业周边聚集设备耗材的企业，就会形成完善的产业链条，有利于主营产业的高效运转；

第三是聚集人才资源，

例如研发类型的产业园区，科研类、生物医药类、电子类等，选择在北上广深苏州这些地方是有人才资源优势的；

第四是降低运营成本，

运营成本的降低一般会跟产业的核心资源有关，比如有些生产型企业用水用电量较高，那这些企业可能会选择西北地区等后发达地区，比如像顺丰会讲究服务半径的企业，会考虑长期的战略成本，在鄂州建立物流机场等；

最后两点是各类配套服务及园区空间载体层面，

这两方面属于比较基础的一个匹配，园区的环境、景观、形象，包括楼层的设计、荷载等是否符合企业生产条件的需求等。

总结来说一个园区在进行精准的产业策划和招商定位的前提下，能够针对服务对象，把刚才提到的六点都做的相当好的话，那确实会对企业或产业产生非常有效的帮助。

总体来说和刚才提到的六点助益大体上是比较相似的。

首先还是地方的宏观产业环境，

包含产业优惠政策、产业聚集度、相关人才聚集度、地区或城市的宜居程度、土地使用的条件及产权条件等因素，例如我们在

郑州高新区做了四五个项目，虽然这些项目的具体位置不一样，但都在享受同一个宏观的产业环境和同区的优惠政策。

除此以外，一些三线城市去一二线城市跨省招商，想要吸引一些企业入园，需要拿出更大的优惠政策。

在这个前提下，

园区环境和空间载体就成为了园区间竞争力和差异化的一部分，

因为园区间的宜居程度、用地条件、用地指标、产权条件都是雷同的。

园区的规划并不是同质化同规模的，

要从园区本身的产业定位做一个思考或部署，

如果是一个铝材加工的企业，是针对电子产品、军用产品还是医疗用品，从开矿提炼等一系列的加工过程都是不一样的，所以我们要针对具体服务于哪个板块或细分市场，需要在前期的产业定位进行决策。

然后

要考虑项目的规模，

例如十几平方公里的项目，就可以把上下游聚集到一起，如果是几百亩的项目，那就必须要做出一些取舍。

有了定位和规模的决策，就会形成一个相对清晰的招商画像，比如有些初创企业需要使用昂贵设备，但本身条件有限，希望园区可以提供，那园区里如果具备这方面的公共服务、技术服务平台，甚至相关的科研机构的实验室驻场，对于设备的使用就能够形成比较良性的合作条件。像这样

抓住企业的关键需求和诉求，积累招商的要素，

针对主要的服务对象构建相应的生态体系，这些都是重要的招商工具。

现代的产业园，只要不在城市核心区内，一般都需要自己带有较完善的配套设施。

维思平用

“四生”理念，即“生产、生活、生态、生意”

几个关键词来总结。

生产配套如动力中心、危险品库、特殊仪器设备等；

生活配套简单如餐饮、宿舍、超市、体育活动等；

生态配套如景观园林和减排、三废处理、节能环保设施等；

生意配套如商务洽商、宴请接待的场所、企业各类办事、申请及经营层面的一站式服务厅及APP服务体系。

前三点相对来说比较容易实现，最难的是生意配套，也就是说能不能在园区内优化经营环境，像是针对客户、合作方、供应商的服务等。具备了“四生”理念，无论对于招商或是企业的入园都是比较有竞争力和强优势的一个条件。

一般园区最大的运营成本在能源和人力成本。

我在10年前参加一个大连的园区运营交流会，对于

运营型的园区来说，能源耗损几乎占了80%的成本，当时的能源耗损是远高于人力成本的。

那到10年后的今天，人力成本也在不断的上涨，特别是在一二线城市，所以可以结合现在很多新型化的管理方式和APP，通过数字化管理和无人化管理降低人力成本。

除上述两点之外，在规划时一些

被动式的节能考虑也是可以节约后期运营费用的，

例如建筑的朝向布置多以南向的为主，薄进深可以有利于采光和通风等；还可以通过一些

人为的特别管理配合智能化手段，从各方各面进行成本的缩减，

包括小到合理布置园区的出入口，甚至园区为适应当地环境条件下种植什么树木的细节，是否会产生大量的落叶需要人工进行清理，是否会产生大量粉尘影响到空气过滤系统的更换等等。这些都在需要精打细算的运营成本之内。

更细化来说，对于不同类型的园区，对以上的运营管理成本考虑的侧重点也有差异。对租赁型的园区来说，这些运营成本都将成为重点考虑的因素，特别是自动关灯等一些节能设施；但对于销售型的园区，节能节水等成本就变成了个体行为，相对于园区管理方来说考虑的就没有那么敏感了。

因为我们不会在园区里工作很长时间，

所以我们没法以一个管家的角度去分享太多细致的问题。

但

从服务一些园主和企业用户时听到的答案是

“维护园区的竞争力”，

我们所做的更多事情是规划园区，更深层次的是规划园区的未来，我们能做到的是在园区这个环境之中，把技术、空间和效益做出来，有利于企业去从人才政策到人才服务和环境，设法吸引更多的人才集聚和互动，以维持园区所应有的竞争力。

疫情是一定会带来周期性打击的，

有经济性也有健康安全层面的。

经济性层面如产业崩溃了，大的环境不好了，一些企业倒闭导致空置率现象，这属于宏观范围，但我们接触到的一些生产型的园区也都实施了无人化自动化，所以只要大经济环境允许，生产是可以一定程度进行的。

防疫管控属于安全健康层面，我们认为这种情况导致的空置率是不会长久的。阶段性的管控不会立刻改变人们在线下协作的工作习惯，特别是一些高协作性的工作；其次产业园区的属性和本质就是在共同空间中实现协作生产的需求，对相当一部分行业是有刚需的。

从安全层面来讲，我们在设计园区载体的时候，会针对健康且利于防疫管理去进行产品设计。

特别是一些中小企业倾向于选择减少和其他企业共享的、类似独栋办公的形式，我们在做产品策划的时候，也会尽可能去打造一些能够让企业更主动、更独立去拥有管理经营环境和人员流线的空间，让园区进行防疫管控时可以更精准、便利。从产品载体层面来说，我们希望空间载体在使用上可以跟随用户需求的变化来适应和改造，这样被利用的可能性就会最大化。

维思平有自己的工作经验，方法论和工作流程。

首先我们每接触一个新的产业的时候，

会从研究产业链入手，

了解产业链上下游关系，在整条产业链中处于怎样的位置，说得更直白些就是研究它是干什么的？

依靠什么盈利？

核心生产价值是什么？

我们

每做一个新的产业都是一次研发，很有趣的。

其次我们一般会

在网上自己进行调研，

了解行业特色和优势，当然我们也

依赖跟客户深入的沟通，

听取资深工作人员的看法，了解他们是如何与同行对手竞争并拉开差距的，从这个角度去挖掘，帮助他们规避风险、输出价值，实现提效。

最后是深入浅出，把特色给视觉化、空间化、体验化。

这里我举几个例子来说明。像维思平设计的郑州临空生物医药园，是一个以生命科技为主题的产业园区，主要服务于医药行业的科研人员在里面进行实验和产前研发等。在外行人包括投资方或是普通人来说，这个园区是一个比较科学、学术性的场所，我们在打造园区展示中心的时候，通过比较艺术的创意的设计DNA双螺旋形态，融入医药本身比较科学严肃的内容上，把生命科学的主题给视觉化甚至空间化，无论是业内还是对外，都营造了一个比较能拉近距离的交流环境。这个展示中心承载了前期的一些展示成果，也会有一些路演活动，产生非常好的宣传和传播效应，在国际上也获得了很多设计大奖。

郑州临空生物医药园展示中心

再比如我们给冬奥会设计的创伤诊疗中心，医院本来是讲究效率的地方，这是刚需，但在特定的冬奥主题下，也不妨碍我们也通过提取冰雪运动的元素，运用到空间中来把主题性和文化价值融入到空间之中，希望能够把一个传统中规中矩的环境展现的更具有柔性和活性。还有就是现在很多工业厂房还承载了工业旅游的功能，譬如特斯拉的厂房，通过透明化把幕后的操作过程给展示出来，不仅能够把传统单一的生产功能变成一种知识分享和体验的过程，还能够实现已经超出生产本身的目的，达到企业产品品牌营销的一个高度。

张家口华奥医院冬奥会创伤诊疗中心

从全国整体的产业园来看，我认为已经告别了野蛮生长、千篇一律的发展模式。

可以梳理为“一高五集”。

“一高”是“高质量发展”，即产业的高质量发展和高效率运行，与产业园建设、园区规划、产业落地息息相关；

“五集”是“企业集聚、产业集群、要素集约、技术集成、服务集中”，不完全针对园区，更多的是企业和产业在一个区域或城市中如何形成更高效发展的条件。

一线梯队（北上广深苏）的产业园已经进入存量经济阶段，主要有四点：

①关注点会进入高容积率、高层生产上楼、高亩均的“三高”状态，要用更精准的政策去扶植产出；②更有条件实现“产城六区”，即全产业链园区、街区式开放园区、创新活力社区、生态景区、科研校区、智慧城区；③开发商越来越重视运营，可以总结为“先招商、后规划、不运营、无方案”的12字运营为王规则；④在产品层面将经历更定制化和更专业化。 

针对第二梯队（二三线城市）园区产城来说，主要有三点：

①错位竞争，小微企业园市场更加生猛，政策会更大胆、进取和开发，借助地方龙头抓产业升级；②预期会形成第二曲线：数字化与数治化。传统制造业与工业4.0接轨，实现产业升级，具有后发优势；③二三线城市也有突围弯道超车的方法，利用飞地孵化和产业基金，有钱出钱，有人出人。 

最后，

从国家层面看，公募REITs具有重大的战略意义，

有助于打通产业资本与金融良性循环，助力经济增长新动能，对产业园的建设有更好的发展趋势。

首先是苏州生物医药产业园非常值得大家去认识，它是全国生物医药园区的标杆。

此外我们继续研发第二、三代的生物医药产业园也很有代表性，如郑州临空生物医药园、中山翠亨医疗器械产业园是大湾区高容积率项目、北京亦庄的天空之境医疗器械产业园就是北方地区第一个工业上楼项目。

还有广东番禺的新一代信息总部经济产业园。

苏州生物医药产业园

中山翠亨医疗器械产业园

对于以上的案例，我认为有两个大方向的共性优势。对于产业来说，最大的挑战是要面对多方的不确定性：国际形势的变化，国际市场的变化，生产成本的变化，产业政策的变化等，从我们规划园区的角度看，

尽可能给到企业更多灵活的选择，也就是其一的共性优势：

重视弹性，为未来预留的可调节性。

具体比如用地、载体有没有扩张？有没有分割？使用空间能不能有变化？这些改变其实都是关乎到企业存亡的关键决策，避免随着大环境的改变进行大规模的拆改。

北京亦庄天空之境医疗器械产业园

番禺工业总部经济园

第二个共性优势是这些案例无论是从外观设计还是内部功能性的规划，都

全方面的尊重客户的需求，

使项目最初的图纸基本可以不做修改、最终实现让客户“拎包入住”，以最少的变化，最大程度的包容度去包容客户。

从大方向的规划原则和产品载体层面是具备较高的复制性的，

包括整体的空间序列、布局等这些是可以共享的。

除此以外还存在一部分原则是需要在复制的过程中对症下药，尽管我们有一套所谓的“标准动作”，但会根据这个项目具体落在哪个城市，依据当地政策的差异去进行相应的调整。

比如湾区项目的密度会特别高，但不能因为用地紧张就不做绿化或形象入口，只是需要在高密度的实际环境下进行调整，将绿化分解到每一楼层或改造成垂直体验的空中花园等。同样的需求在新的环境条件下有新的展现形式。

另外我还想补充说明一点，很多公司或者企业，会用工业时代的认知去理解产业园，比如建立一个单层的厂房选用最廉价的材料就可以完成任务、建筑核心筒在中央的布局方式、园区内不需要留白空间等等。这个比较固有的认知是需要多方包括我们业内、媒体去宣导的，今时今日国家需要的产业园的现代性，最终目的是能够良好的服务产业的运营，这也就顺应了我前面提到的产业园的发展，要向着高质量发展趋势推进。

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