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“

世界城市更新

”

实景图 

©

吴清山

随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为了房地产行业尤新的发展主线。

01

商业存量改造永远都是不变的命题

“建筑百年不变，商业年年更新”。

随着消费升级、存量时代的到来，消费者越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性。而大多老旧的项目缺乏吸引力和核心竞争力，因此近几年来，“城市更新设计”、“商业存量改造”成为了热词，并将

成为未来“新常态”。

实景图 

©

吴清山

首先，从

社会价值

而言，老旧商业

存量一般占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配。

其次，

从

经济价值

来说，

这些商业物业地价高，但租金常年偏低

，附加价值低

，创造的商业收益与商业物业占有的区位严重

不匹配，需要

改造提升。

所以可以相信，

未来商业类的存量改造在城市的公建环境占据绝对主流

，随着旧改商业项目的大量入市，将为城市更新运动带来巨大影响。

实景图 

©

吴清山

下面我们将根据部分商业存量改造项目，结合整改后的效果，看看是如何把旧商业改好、改活的。

02

商改商：老旧商业的翻身蜕变

首先，我们先说说最为普通常见的

商改商

。

其意就是对原本为商业性质的物业进行改造升级，提升物业的经济、社会价值。

该类型的改造原因一般包括以下几点：

· 原有场地外部

格局封闭

、可达性弱；

· 原有商场物业体量较小，内部动线不够流畅；

· 因经营不善而陈旧不堪、外立面老旧；

1、三林印象城 

该项目之前

是门可罗雀、被迫拍卖的三林城市商业广场，

2017年由澳大利亚

Hassell

公司对上海·三林印象城进行了全面的改造和升级。

原上海三林城市商业广场 

改造前

实景图

上海三林印象城

改造后 

实景图

2018年10月再度开业，一年接待1500万名顾客，

让我们深刻认识到了“设计可以创造价值”，认识到一个好的城市更新能够激发出全新的活力。

改造后

商场入口

改造后的三林印象城

重新设计动线，将商场入口拆除，消除了屏障

。

入口处的迎宾广场，作场景布置，或作一些休闲娱乐点，为消费者提供了一个拍照娱乐、释放情绪的空间。

夜景下的三林印象城看起来更为潮流、时尚、动感十足。

外立面

实景图

项目外立面为一面独立的百叶幕墙，

尊重了原有的设计

，也重新定义了隐藏在其后的露台活动空间，将多一层的场所感加之其上，创造了全新感受，使项目更具现代化。

改造后实景

图

原本沿边侧的街道，周边遮挡物较多，感官较差，通过消除楼梯、周围不必要的建筑小品等多余障碍，增加了公共空间社交属性，消除违和感，打造连贯开放的公共空间

。

实景图

原来的地下空间入口窄小，改造后设置了一个连接街道与地下区域的下沉式广场，辅以大台阶空间，空间更加开放、宽阔，设计有吸引力，从而形成了一个标志性的入口，可达性更强。

除了空间格局等的改变之外，三林印象城还设计了一些

吸引人群的、富有人性化的公共空间。

实景图

在中心广场，将位于动线交错中心点的人防出口包装成我们戏称为“南瓜马车”的互动艺术构架，以及一个供来往行人以及消费者在室外休息的地方——

中央广场遮阳结构。

实景图

入口的开放空间设置了供儿童玩乐的设施，如山丘、滑梯等游乐设施，一方面带给孩子还有老人们更多的活动场所，另一方面也从侧面增加了人流量。

这些灵活空间打造的具有参与感的丰富内容，受到了老老少少的认可。

三林印象城从施工到正式开业只用了8个月的时间，曾经荒废、破败不堪的景象重新焕发新生与活力。

2、上海BFC外滩金融中心南区商场 

BFC外滩金融中心南区商业的改造是一个优秀的案例，由Heatherwick Studios与Foster + Partners联合设计，丰富了城市天际线的同时也成为连接上海历史旧城区与现代商业中心的纽带。

实景图

BFC南区商场从

“纯商业空间”转变为“可容纳更广泛生活方式的空间”，

将时尚·艺术·设计深度融合，

成为一座“非传统式”商业地标。

实景图

©

张虔希

项目营造

“全业态+新零售+沉浸式”

多维感官体验，将个性化、精品化和艺术化融为一体，有效升级了场景体验的价值，营造日常共感。

该

项目

室内设计的挑战是在概念上打造

轻松愉悦的滨海度假风情、模糊室内外的界限，并满足现代购物及生活方式

的需求。

4层连廊区域绝佳的景观视野 

©

张虔希

从室外庭院看室内的氛围 

©

张虔希

首先，打破了建筑原本沉重的外立面，

外观几乎全是直角矩形，刚一精致且棱角分明

，

窗户朝向外置，

以

绝佳的景观吸引过路行人的注意。

实景图 

©

张虔希

其次，

受到黄浦江自然形成的岸线启发，设计也进一步

模糊了租户与公共空间的边界，

打破传统商场空间的局限性，

使之更加开放、灵动。

女性化的戏剧场景 

©

张虔希

然后，采用

活泼灵动的色彩点缀着调性柔和的地下空间

。戏剧造型的吊灯从中庭倾泻而下，由一串的球形泡泡状的灯饰组成，中间穿插着“鱼”造型的玻璃装饰。“珊瑚礁”区域的中心是一个充满活力的天花板装置，以桃色、粉红色和橙色为主基调。

斜面开放式的电梯厅 

©

张虔希

最后，

材料和饰面的选择使空间整体充盈着度假的氛围

。

墙面的定制瓷砖和木材相搭配，唤起人们对海滨酒店和餐厅的回忆，奠定轻快的基调。

以

像素化

的手法让水磨石和瓷砖格栅呈现杂色效果，如同海岸线一样模糊空间的边界。

多样的设计元素结合在BFC南区商场中，创造了一种让人远离城市喧嚣而惬意放松的氛围。

BFC南区商场

融文化、创意、生活美学为一体，

旨在成为外滩标志性的文创公共活动空间，

打造出独一无二的体验式复合型综合体

。

3、TX淮海年轻力中心 

位于上海淮海

路的TX淮海｜年轻力中心（以下简称TX淮海），

由

百联集团、锦江国际、盈展集团

联手改造，将商场与隔壁第一百货合并重建，并命名为TX淮海，化身淮海路中段最大体量商业体，为这条路的城市更新添上重要一笔。

效果图 图源：地产下半场运营

实景图 图源：顺瓜摸藤

针对这一现象，TX淮海的改造

跳出传统商业地产的思路，针对

“年轻力”

，精准定位核心用户，首创

策展型零售概念，

即专业策展管理+创新体验零售（CURATION+RETAIL）的结合。

实景图 图源：地产新生代

TX淮海作为

国内首个将创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间

，突破艺术、文化、体验与消费的界限， 成为

一个传递多元文化与年轻生活方式的平台，

打造属于中国、属于亚洲的潮流文化集聚地。

商场总体分为三种空间，分别是

公共空间、商业零售空间和主题空间

，深度融合以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，为消费者提供完整的沉浸体验。

实景图 图源：顺瓜摸藤

还有很重要的一点是，

在项目开业伊始，企业就定下目标，代表年轻力的TX，不是购物中心，不是单点作战，是要

带动片区年轻化，以点带面，

影响到周边的小马路、沿街商户的更新。

让“淮海路”在大家心中的留下等同于“潮流IP”的印象，

进一步助推其在全国甚至世界范围的形象力和吸引力。”

实景图 图源：地产下半场运营

一个城市更新项目能够做成功，关键在于找到适合未来发展的定位以及改造方法。

很显然，TX淮海是个相当成功的案例。自开业以来，该项目围绕“年轻力”已完成大量成效显著的业态升级与新颖营销，为商业项目的优化升级做出了标杆性示范，更是引起了大量商产人的注意与思考。

“与时俱进”是购物中心发展的永恒主题，对存量改造商业亦是如此。

03

工改商：老旧厂区的焕新重生

除了商改商以外，还有一种相对来说比较常见的类型：

工改商

。

简单来说，就是将

城市旧工业厂区改造为商业空间模式

，服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力，此类项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点。

下面简单来看两个案例。

1、西安大华·1935

西安大华纱厂于1935年由石凤祥创办，历经近百年的时代变迁之后，为一代代西安人沉淀下厚重的记忆。

▲

原厂区实景图 (图片来源于:既改那些事儿)

▲改造后西安

大华·1935

2011-2014年进行了首次更新，

2017年复星集团特邀伍兹贝格建筑设计事务所（Woods Bagot）对大华·1935进行了二次更新，打造出全新的充满生机和活力的大华·1935。

▲

概念意象图

整体的设计概念源自于“纱线”主题。

实景图

主入口部分以纱线的表皮与坚硬的钢架形成对比。

实景图 

图源:既改那些事儿

室内采光顶模拟纱线的特质，朦胧而细腻，

这份细腻与粗犷、坚硬的钢架、混凝土形成有趣的对比。

每个店铺的门口，模拟织布机的形态，实景图中将方案设计的彩布换作丝线，与整体的气氛更加协调。

实景图

扶梯的侧面也使用的透明玻璃材质，使得扶梯内部结构可视，符合项目粗犷的工业风元素。

实景图

原本的室外空间做成了内庭，斑驳的标语和墙面被精心保留，唤起曾经的岁月。

街头梦想极限运动场地，既有实用功能又具装饰效果，是潮流人士的打卡点，未来可举办专业滑板赛事。

西安大华·1935不但有

良好的商业氛围，还具有鲜明的文化气质

，

看上去非常有工业风、年代感的感觉，但身处其中，又是一个全新的商业体验，从“品牌策划、建筑改造、室内设计”三方面一体化完成，成为城市更新项目的标杆作品。

2、天津热电厂：金茂汇 

天津热电厂由伍兹贝格建筑事务所改造，目标将其改

为

商业用途，并要与新建建筑融合、统一。

天津第一热电厂改造前

天津第一热电厂改造后

该项目将以

“转化”

为主题，

从

挖掘历史文脉和提炼设计元素

两方面入手，

改造成为一个工业空间转化成的生态、文化、教育的多元综合体，成为“天津金茂汇”。

天津热电厂改造后效果图

设计师认为

“新旧并置”

始终能够激发创造性，助力城市改造；老厂房部分则采用

“修旧如旧”

理念，一切以

“尊重建筑现状”为目标。

“

玻璃盒”新旧连接处侧面图

保留热电厂原有的历史印记，保持建筑本来的风貌，在新旧建筑的结合处，仅采用一个现代感极强的

“

玻璃盒子”

过渡和承接新旧部分，简洁明快，衍生出历史与现代的交错。

改造前老厂房侧面实景图

改造后老厂房侧面效果图

设计保留了翻新的红砖墙立面，结合钢材、玻璃等具有工业风的设计，突出历史沧桑的灯光设计，取得新老建筑的和谐统一。

除此之外，设计团队认为

独特的屋顶轮廓、厂房原有的电力标志

，

都是建筑特色元素，应当重点保留。

老厂房顶部规划的天窗

在厂房顶部结合原来的天窗做出

玻璃“大棚”

，阳光可以从20多米的顶部挑空直接洒向一层，充满了后工业时代的仪式感。

效果图

同时，结合老厂房

顶部层层错台的结构，

在汽机厂房办公楼打造屋顶花园、在锅炉房制高点设置观景平台，人们可以在此观赏海河美景。

该项目的室内设计依据厂房原有的空间形式及特色，加强工业遗产特征的展示和保护，创造独具特色的工业风格。

煤斗分析图

室内设计将

一侧煤斗

作为主要设计特征，在室内构成极具特色的装饰元素。

室内连接部分效果图

同时在商业空间中融入教育意义，把老厂房的发电过程通过一些互动装置表现，留住当代大工业时代的历史记忆。

室内空间改造前

室内空间改造后

在高层煤斗旁设计外摆区，激活商业氛围。

各楼层采用退台式设计营造出层次丰富的开放空间，商业流线合理，将底层人流引入高层，同时也保证商铺的视线可及性。

金茂汇将以“时尚”、“娱乐”、“活力”、“生活”、“娱乐”、“引领”为关键

词，创造引领商业的

潮流空间，必将成为天津最火的网红打卡胜地之一。

文化性与商业性兼具是工改商最为重要的一点，对其更新改造一定要平衡好工业遗产的保护及商业性空间的再利用。

结语：

据了解，目前中国核心城市有近1亿㎡的存量物业等待改造，

但存量商业改造的难度和投入并不亚于新建一座购物中心，甚至在硬装设计方面的局限和难度更颇具挑战。

可以看出，城市更新是一项复杂性和专业性很高的工程，所以更需要各大企业凭借经验优势和资源优势，构建专业的团队，提高产品质量、服务和运营能力，才有可能在未来长远发展中获得可持续性动力。

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