中国铁建南方总部基地项目位于广州南沙自贸区南沙蕉门河中心区，东临南沙区政府行政中心，南临蕉门河中心区东西向绿轴（150~200米宽），西面隔40米宽道路与蕉门村村民住宅区相对，北临60米宽进港大道与大山乸（主峰海拔224米）相望。

项目总用地面积为79402平方米，总建设用地59320平方米，容积率4.0，总计容面积约237280平方米。

通过对项目的全方位分析研究，设计旨在打造具有集商业、办公、酒店、公寓为一体的综合型物业，创造具有人文关怀，生态体验，智能的商务办公与居住空间。

这需要从规划、交通、产品设计、分期开发等各个方面进行考量：

01.

规划结构——

依托南沙新区中央商务区优势，打造高端商业商务区

基地中间有一条南北向的绿化带和一条东西向的道路，将基地切分成四个小块，在规划设计中通过对碎片化的四块基地进行整体设计，组织一个连续的贯穿四个基地的人流动线，将东侧办公和西侧居住二者有机结合。

通过对用地条件的深入分析，本案以尊重原有片区规划结构为前提，在原有南北向轴线的控制下，创造相对中央集中、东西地块又具有灵活组团的整体形态。

以公共功能与城市形象的“城市客厅”为设计目标，将本项目打造为区域商业商务办公核心。

0.2

商业与交通——

突破销售天花板，打造“商务社区型商业”

本地块未来集聚高端商务办公，现状处于建设起步期，规模小、等级低，考虑项目近远期商业发展，可定义为“商务社区型商业”，通过服务地块内的商务、居住功能，辐射周边。

通过连廊、架空花园，步行街及下沉广场，组织完整的商业动线，增加人的体验功能，提升商业价值和去化速度。

人车分流，二层交通，花园广场，提升体验和价值，将交通对商业、办公环境的干扰降至最低。

基于商业设施客流随着楼层高度递增而锐减的亲地性特点，本方案将商业空间集中布置在一层至二层区间，通过连廊、花园和架空层串联起完整的商业动线，创造出观感、便捷性与首层商铺品质相当的商业空间。

本案商业是办公区域的重要组成部分，彼此紧密相连。

负一层的会议中心通过下沉广场组织起来，与室外景观环境的紧密结合，将商业与办公紧密联系，打造体验式的办公和消费情景。

03.

产品多样化与灵活性——

实现差异化竞争

本项目通过丰富产品的类型，提供周边项目所不具有的稀缺产品，通过差异化竞争体现优势。

针对区域内未来发展过多高层办公楼的同质化竞争，本方案引入灵活多变的花园独栋办公单元。

花园独栋办公单元，垂直分为“首、二层商铺”+“三层架空“+独栋/单元式办公”。

每层面积2000㎡，分为基础的2个单元，并可实现从每层划分多个单元分租，到整层、整栋租赁的多种产品，面向不同需求客户，具备适应市场变化的可持续发展能力。

相比高层办公楼，花园独栋办公单元的优势包括：

具有更多的沿街面，有效展示企业标识与独立形象；

独立办公入口门厅，突显企业的高端形象；

内庭院花园、架空层花园和景观露台凸显产品的空间延展性和舒适性，提升产品附加值；

土建成本较低、工期短，后期运营成本较低。

5m层高的LOFT办公，充分利用商业属性的层高优势，打造区域内稀缺的办公居住类产品。

项目周边公寓产品多以小开间的单套间类型为主，本项目通过商业性质用地的特殊属性，充分利用层高优势，打造5m层高的LOFT公寓/办公户型，形成片区的稀缺资源。

LOFT公寓与平层公寓在规划布局上形成整体，共享服务配套设施和景观花园，统一运营管理，以减少设施的重复建设和多头管理。

商务酒店采用双大堂设计，首层大堂兼做二层中餐厅的入口和接待功能，空中大堂与屋顶花园相结合，形成更好的品质和档次。

0.4

开发运营——

以绿色建筑的思维控制建设和运营成本

依据物业的特点，自持和销售类物业采用不同的策略，在开发设计中考虑建设过程的成本控制、工期控制、可循环利用等，更需要考虑日后经营的成本控制、可改造性。

甲乙级办公楼和酒店采用中央空调系统（VRV和水冷），东侧花园式办公楼以及LOFT和平层公寓在立面设计阶段就考虑了分体式空调形式，在建设期预留安装位置，建成后由客户自行采购安装，有效降低前期投资和后期运营成本。

在立面设计阶段就考虑空调形式，有利于保证整体项目的效果和品质。

建筑摄影：曾天培