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“

世界城市更新

”

前言：近两年，越来越多存量改造项目面市。

随着数量的增加，存量商业的竞争也越来越激烈

。“魔都”上海作为城市更新的先行者，引领着中国商业地产蜕变的脚步

，

许多标杆性商场陆续完成了大规模改造，更新后基本都取得了很好的效果。

从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。

在上海，华润时代广场、k11世茂广场、三林印象城等等老牌商场无一不是在改造归来后强势复兴，让人不得不感慨一句：姜还是老的辣。

位于上海淮海路的

TX淮海｜年轻力中心（以下简称TX淮海）自

，1900年以来，淮海路就一直引领着上海的文化艺术新风尚，2020年是建街120周年，TX淮海的重生为这条百年经典商业街注入新的活力。

据了解，该商场在尚未开业之时，就凭借超前的定位，招募了数万会员，开业一年即实现盈利。

效果图 图源：地产下半场运营

下面我们详细来看看它是怎么做的。

01

前身：魔都老地标翻新重建

TX淮海位于

上海市黄

浦区淮海中路523号，前身是华亭伊势丹，始建于1993年，曾经也是上海新潮时髦的一大象

征，带着70后或者80后很多人的回忆和情怀。

可在2008年，华亭伊势丹因为租金过高的原因遗憾退出市场，之后的十年，这里开开关关，百思买、万得成都相继入驻过，但都未能长久。

改造前  图源：

新百联集团

因为原有场地有

物业体量小、内部结构有硬伤、交通到达便利性弱、淮海路中段客流基数薄弱

等等问题，

所以改造势在必行。

实景图 图源：盈展集团

在黄浦区政府整体打造商业体的战略构想下，由

百联集团、锦江国际、盈展集团

联手改造，将商场与隔壁第一百货合并重建，并命名为TX淮海，化身淮海路中段最大体量商业体，为这条路的城市更新添上重要一笔。

02

全新定位：策展型零售先行者

没有天时地利的商业应该如何吸引消费者？

实景图 图源：顺瓜摸藤

针对这一重要问题，TX淮海背后的操盘手，盈石资产管理有限公司执行总裁——司徒文聪跳出传统商业地产的思路，针对

“年轻力”

，精准定位核心用户，首创

策展型零售概念，

即专业策展管理+创新体验零售（CURATION+RETAIL）的结合。

其实纵观商业发展历程，年轻人素来都是引领时尚潮流、影响市场风向的决定性群体，也在相当程度上促进新生业态的衍生与创新。

实景图 图源：地产新生代

TX淮海作为

国内首个将创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间

，突破艺术、文化、体验与消费的界限， 成为

一个传递多元文化与年轻生活方式的平台，

打造属于中国、属于亚洲的潮流文化集聚地。

03

独特个性的空间内容

引领商业潮流

存量改造并不只是简单的翻新，不仅要赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，才是真正做到了起死回生。

商场总体分为三种空间，分别是

公共空间、商业零售空间和主题空间

，深度融合以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，为消费者提供完整的沉浸体验。

1、公共空间 

40米高LED大屏幕实景图

首先是外立面，来到TX淮海，视线就会被

高达40m的LED大屏幕

给吸引住，上面循环放着艺术家作品，画面会跟随者周围环境而产生变化，每分每秒看到的都是不一样的艺术品。

内部实景图 图源：盈展集团

同时在室内也设置了屏幕，这个屏幕将成为全球数字艺术家施展才华的舞台。

其次，淮海中路将建筑线退后，把沿街面“打开”，打破过往相对沉闷的建筑形态，为街道留出了更多休憩空间的同时，还让消费者直观地感受到商业内容。

实景图 图源：顺瓜摸藤

如1F的

MARKET H淮海大市集

，

由日本知名

建筑师青山周平设计，

将

“街道的延伸”、“多元的社群”、“趣味拼贴”

等设计理念投入到MARKET H，

重点突出美食社交。

模型图 图源：顺瓜摸藤

由于当代城市的公共空间与私人空间之间的界限太过于分明，所以MARKET H将室内空间打开，延伸至街道，打破户外街区与室内商业空间的界限，将街道归还给行人，让游客可以驻留，与城市生活产生更为丰富的互动。

2、商业零售空间 

TX淮海打破传统购物中心空间租赁逻辑，在品牌选择上遵循“策展”理念，只考虑有策展能力、有自己思考力的品牌，让每个品牌店都变成一个小展览空间。

所有品牌都会用自己的审美与特色包装陈列台，每隔几个月店铺就会重新装修，永远力求给与年轻人新鲜感，满足年轻人的精神需求及情感消费的萌生。

如TX淮海3层，该层规划为

CHINA NOW，

是

专门为了中国的设计师而打造的零售空间。

实景图 图源：地产下半场运营

如YURI TAN， 这是国内首家概念店，店内的主打理念是“药不能停，即刻治愈”。

店内有众多治愈类元素，如金属化药片、药物器皿、针筒以及剂量控制器，风格鲜明独

特。

实景图 图源：地产下半场运营

THISNORTHAT曾在2019年带着2020春夏系列完成了伦敦时装周首秀，为中国设计进一步走向国际舞台付出了巨大的能量

。

设计团队

把生活

中有趣的小细节运

用

到了店铺空间的设计中去，

如

彩色塑料收纳箱、运动会的跨栏等等，

明明没有关系的物品放在店里毫无违和感，就是追求这种“童趣好玩”的劲儿。

实景图 图源：地产下半场运营

Me Ft.WE是一家

香氛店铺，走进体验区，操作台中规整排列触手可及的香氛矿石，香气随冷雾散发，而背景“呼吸”墙将无形的气味可视化。

在这里，产品是艺术、是科学、也是生活态度，是鲜明的自我风格，带来不同的灵感，与时装、音乐与生活等方面息息相关。

3、主题空间 

每个楼层里面都会预留部分空间专设策展部门，不停地与不同品牌或者潮流人士进行合作，策划一些特别的展览或者演讲，通过不断地

互动，将年轻消费者的文化信仰留在这里。

如精心打造的英式复古、朋克蒸汽等各具特色的主题商店，

让场景更换速度跟上年轻人的节奏，

用不断变换的审美将年轻人的目光拉回这段百年历史街区。

实景图 图源：知库设计

4层500㎡的复古王国，在这里，可以看到过去的复古镜框，带着岁月痕迹的复古书柜，还会看到纪念Louis Vuitton160周年设计的全球限量川久保玲“Bag with Holes”老花手提包，还有CHANEL经典山茶花首饰，还有好多在市面上已经找不到的复古单品。

实景图 图源：知库设计

据了解，不久的将来，TX淮海与teamLab联手打造的五楼艺术空间也会震撼开启。

最后，还有很重要的一点。

在项目开业伊始，企业就定下目标，代表年轻力的TX，不是购物中心，不是单点作战，是要

带动片区年轻化，以点带面，

影响到周边的小马路、沿街商户的更新，让“淮海路”在大家心中的留下等同于“潮流IP”的印象，

进一步助推其在全国甚至世界范围的形象力和吸引力。”

最近一段时间，不少消费者都有这样的感觉：这里的潮店变多了。Solestage、X11 THE MR YOUNG、Bosie等新潮品牌陆续落地，让这里愈发年轻化。

这样的变化，正慢慢印证了它的初心。

结语：

一个城市更新项目能够做成功，关键在于找到适合未来发展的定位以及改造方法。

很显然，TX淮海是个相当成功的案例。自开业以来，该项目围绕“年轻力”已完成大量成效显著的业态升级与新颖营销，为商业项目的优化升级做出了标杆性示范，更是引起了大量商产人的注意与思考。

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