田园综合体项目申报关键要点探讨与案例分析_家装空间_设计案例作品

发布时间：2019-04-22 14:34:54 {{ caseViews }} {{ caseCollects }}

设计亮点

结合政策文件、试点项目经验及自身项目实践，深入剖析田园综合体评级申报的四大关键要点，并提供实际案例佐证。

复盘田园综合体——

项目申报关键要点探讨

前言：务农重本，国之大纲。三农问题一直是国家关注的重中之重，中央一号文件连续16年聚焦“三农问题”，“农民增收”“农业现代化”“农业供给侧改革”“乡村振兴”“农业农村优先发展”等贯穿着近年的国家发展脉络。

2004-2019年中央一号文件关键词词云

田园综合体的提出

经济发展新常态下，农业发展、农民增收面临下行压力，传统农业发展模式固化，空心化、老龄化、社会功能退化等问题不断涌现。伴随着生态环境的恶化，乡村也越来越多地承担起生态功能。国家在“美丽乡村”“农业产业园”“农业特色小镇”等实践基础上提出建设田园综合体。较传统概念，其更加强调农村现代化和新型城镇化的联动发展，更加突出三产融合、生态功能、可持续发展、立农为农、创新发展等特征。

2017年2月，“田园综合体”在中央一号文件中被提出，财政部于2017年6月份指出要在18个省市开展试点，并在申报方案及资金支持等方面给与政策指导，继而18个试点省市在火热的评选中拉开了田园综合体实践探索的帷幕。

各试点省市田园综合体试点的申报、材料审核及财政补贴基本以财政部要求为指导，同时又结合自身实际情况开展具有自身特色的尝试，并相继评选出各地的田园综合体试点。

田园综合体自提出至今，已经迈入到第三个年头，截止至发稿时间，2019年国家并未针对田园综合体类项目新出专项政策文件，也未明确2019年具体的申报名额、形式等。因此，后文内容仅针对2017-2018年发布的相关政策文件以及相关试点项目的公开资料。我们将通过对政策文件的解读、试点项目的研究并结合自身项目经验，

以田园综合体评级申报为方向，对项目立项及申报材料编制的关键要点进行归纳分析

。虽然

未来可能面临申报政策调整变化，但我们认为这些关键点始终贯穿近两年政策文件，未来不会发生巨大变动

。

以广东省申报为例的关键要点提出

广东省于2017年及2018年先后出台多份政策文件，已经基本明确了项目申报、评审及补助等方面的内容，同时也对项目申报的流程做了具体的说明。其中，关键点在于项目的竞争立项与县级申报环节，此环节将直接影响到项目后期的评审与实施考核。因此，根据城市空间多年的实践经验，我们提出在田园综合体申报过程中，需要重点关注的4个要点：

广东省对于国家级田园综合体申报、评审及补助的汇总摘要

广东省申报国家级田园综合体流程

关键要点1

条件优越的项目选址

选址对项目，正如地基于大楼，关系着项目的盈利天花板。不是随便几千亩流转土地就可以发展为田园综合体，也不是简单的有山有水就能聚集人气，对于田园综合体项目，良好的选址要素主要有以下3点：

a) 项目区位：

影响着消费人群的定位、消费的时间成本及经济成本，过长的路程、不便的交通都会给消费带来不舒适感。

因此建议选择靠近区域经济中心、交通便利的位置

。

b) 项目所在地的基础条件：

涉及产业基础、生态基础、公共设施建设基础等多个方面。田园综合体强调三产的融合，

基础条件较优的区域更有利于项目快速启动、引入上下游企业及强化运营等目的

。此外，

完善的管道、道路等基础设施将有利于控制项目成本

。

c) 政府的支持：

田园综合体建设内容丰富，涉及面广，对资金、土地、科技、人才等要素有着较高要求，当地政府投入和政策支持就显得非常重要。并且，

田园综合体的申报主体是各县级农业主管部门

，创建审批通过后的财政资金将移交到地方政府，再转交到企业，所以

只有地方政府积极配合，才能达到双赢的目的

。

目前广东省两个国家级田园综合体项目均离市中心距离较近，且基地靠近高速、省道出入口，本地农业基础较好（好心湖畔田园综合体依托当地荔枝、罗非鱼等特色农业资源），地方政府对项目支持力度较大（岭南天地田园综合体于申报前为珠海“十三五”重点建设项目），这些都是申报成功的重要因素。

广东省两大田园综合体项目区位

关键要点2

清晰明确的项目定位

任何项目的开发都离不开定位，尤其对于田园综合体项目，其自身是各种元素高度关联的综合体，因此应避免其成为毫无特色的“大杂烩”。主题清晰、定位准确的规划是项目有序、良性落地运营的指引。结合申报及项目经验来看，主要有两大因素需要结合考量：

a) 申报资金的渠道会对项目整体的主导方向造成影响：

在广东省目前有

农村综合改革

及

农业综合开发

两大申报渠道，

前者

由省农委办（2019年后可能会改由省农业农村厅负责）主导，

重点关注乡村建设相关内容

，

后者

由财政厅主导，

主要关注农业产业的发展提升

。同样围绕农业一二三产融合，但侧重各有不同。因此整体的产业及项目定位需要根据两种渠道的侧重点进行合理的制定，有的放矢、凸显亮点，满足不同渠道对项目评审的要求。

b) 结合企业自身资源特点的定位能提高项目申报的成功率：

突出强项，如在农业科技、农旅运作、其它运营合作资源等方面的优势，往往能达到事半功倍的效果。具有资源支撑及经验支持的项目申报，将有利于通过各级专家评审，同时也是将来项目运营的重要背书。

关键要点3

轻资产主导的运营模式

田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式，不同于过往通过地产补贴农业的传统地产模式，也不同于过往农家乐、“乡村一日游”等简单的休闲农业。相较之下，其一、二、三产业融合度更高、盈利模式更复杂、运营主体更市场化、多元化，面对项目公司早期资产大多为农地的情况，我们认为，无论从政策、资金还是项目可持续性来看，“轻投资，重运营”才能保障项目顺利推进存活。

a) 企业需要为项目带来市场化的运营手段：

在田园综合体项目中，社会资本方主要是以服务商身份出现，作用是推动项目建设及运作，

为地方政府及乡村导入先进的、市场化的手段及技术

，实现农业的现代化、市场化以及带动乡村人口再就业、增收入等目的。因此社会资本方最主要的角色是作为项目整体的运营方，参与到项目的整体运营中。

b) 盘活资源进行精细化经营，撬动项目发展：

由于财政补贴一般建议采取贷款贴息、“先建后补”等形式发放，因此项目公司初始，除了部分自筹资金，往往仅有作价入股的农地资源，而农地流转及融资形式有限，如果项目早期投入过大，往往会对社会资本方造成较大的资金压力，影响项目整体财务健康，因此需要

精细化经营，构建“轻资产、重运营”的模式，利用有限成本充分撬动项目发展，拉动市场需求、盘活资本、降低运营风险

。

c) 多元化的运营收入是项目可持续发展的保障：

基于政策要求，田园综合体的核心在于实现农业、农民的增产增收及发展带动，同时从项目的各种因素综合来看，运营收入是项目整体主要的收入及利润来源。因此需要

构建良好的运营模式，才能实现农产链衍生，带动农民再就业，项目收入多元化，保障项目的持续运作

。

关键要点4

有机统一的规划与策划

田园综合体开发无论从产业（聚焦农业）、运营（农民带动性、村企合作性）及空间处理（土地权属多样、用地属性多样）都较一般商业开发项目复杂，因此需要各个环节的密切配合，只有通过对国家政策的研读、市场及产业发展的研判及地方资源生态充分结合，通过多层次、相互交叉验证的论证，将空间规划、产业规划与项目策划有机结合，才能确保整体规划编制具有可行性、可落地性。

同时，这也是申报田园综合体项目的必要条件，如广东省在田园综合体试点申报考核中，明确要求可行性分析涵盖生产体系、产业体系、经营体系、服务体系、生态体系、运行体系、文化特色，涉及土地流转、多元经营主体、技术可行、生态友好、投融资方案、农业增效及农民增收等诸多方面，这也就意味着在具体行动前要有清晰的、具有前瞻性和计划性的综合性规划及策划。

只有通过紧密关联、有机统一的规划及策划，形成具有战略性及系统性的行动纲要，才能让政府及村民看到未来的美好蓝图，有助于地方政府提前布局，通过提供相关政策支撑、产业及基础设施布局等相应的支持，实现项目及地方发展的双赢。

未来展望

田园综合体目前依旧处于摸索阶段，在经历了2017年的爆发，2018年的机构改革，2019年将会迎来新的蜕变。虽然目前仍缺乏成熟的行业模式借鉴，面临农民再就业、农地流转增值、产业融合、多元主体合作等问题。但只要坚持立足项目所在地的发展基础和实际情况，在精准定位、统筹规划，尊重规律的基础上大胆创新激发市场活力，发展优势项目和特色产品，就能保持项目长久的生命力和持续的竞争力。

文章作者：伍俊、钟昕昉、韩亚丹

作者简介

伍俊

战略咨询总监（深圳）

曾任职AECOM华南区经济规划总监，负责华南区经济规划业务线的管理及发展。致力于推动前期战略及发展策划业务板块。

钟昕昉

高级咨询顾问

香港理工大学可持续城市发展理学硕士，曾任职于AECOM，拥有多年地产咨询服务经验，擅长于在文旅地产、PPP、产业新城、特色小镇等领域。

韩亚丹

咨询顾问

毕业于四川大学公共管理专业硕士，多次参与政府部门课题研究及实地调研，曾参与战略规划、产业规划相关工作，擅长从战略性、前瞻性视角分析问题。

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