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沉浸式主题街区这种商业形态一时间蔚然成风，各商业项目仿佛找到了差异化经营的出路，试图改变

项目经营现状和客流销售增长乏力的症结

，主题街区风潮席卷整个商业江湖，目前成了很多集团新开业项目的标配。

主题街区首先需要定位，这种定位不单纯的是目标客群的定位，更重要的是生活场景的定位 ，任何的商业形态都是为了满足特定受众在特定生活场景下的需求。

01  

沉浸式主题街区为何受热捧？

1.从商业发展说

，随着购物中心传统模式和业态产生的审美疲劳，商业创新需要一种新的形态做出

差异化经营

，从而在激烈的商业竞争中脱颖而出，做出自己的特色，主题街区在一定程度上改变购物中心快速复制带来的同质化竞争，打造商业项目的

核心竞争力

。

2.从行业趋势说

，一直强调

体验为主

的购物中心必须不断深挖自身的护城河，将体验式商业做出新的高度，让顾客体验更为极致，主题街区这种业态就是购物中心对

体验式商业模式探索

的重要路径。

3.从客群定位说

，过去购物中心强调大而全，强调全业态和全客层，但随着近些年

小而精商业的兴起

，专注于对某一部分客群进行

精准定位和营销

逐渐成为主流，主题街区以主题化的商业经营思路，从

定位到设计再到招商运营

，都是沿着特定的

主题化

进行，同类的产品和业态相互融合补充，从而打造出不同专属客群的商业产品，更为被目标受众所接受和认可，从而

实现整体的客流共享

。

4.从消费需求说

，单纯的产品和服务已经不是实体商业能满足顾客的核心价值，它在未来最重要的属性就是

空间属性

，它满足人们最重要的需求将是

社交需求

，主题街区就是这种

以第三空间概念为定位，强调顾客的社交属性需求，通过各种场景和产品的体验和分享，成为人们生活中重要的社交媒介

。

5.从商业业态说

，具有

互动性、体验性

的商业业态目前开始成为商业的主流，让商业消费中拥有更多的参与感，当前多数主题街区内的业态主要是文创、手作、娱乐、餐饮等体验式业态，在这一点上主题街区也是符合商业发展规律探索。

可是，规律归规律，在商业实操中，如何将这些商业原理落地，打造出一个操盘者真正想要达到的商业产品，并非一日之功，还是需要细细打磨和锤炼。

对于所有打造的沉浸式主题街区来说，无外乎几个目的

：

·首先

是靠主题街区创新性的

商业产品和业态组合进行客流吸引

， 从而为整个商业项目注入活力和动力，同时带动广场冷区的客流；

·其次

是将主题街区作为长期营销事件和主体， 在市场上形成

传播热点

，为整个商业项目聚焦话题元素，也形成整个项目的调性和核心竞争力；

·第三

是以故事性、主题性的产品包装和推广，形成具有特色的街区风格，从而实现街区的市场推介和招商，降低这部分街区的招商难度，提高单位坪效。

但是从目前市场表现来看，除了部分主题街区，很多主题街区还是存在了一定的问题， 运营过程中并未完全朝着当初的设想往前走。

02

没有灵魂的主题街区，都是空中楼阁

一个主题街区，要想拥有灵魂，要想有血有肉，就需要从多方面、由内而外地进行规划和打造，应该从以下几个方面入手：

1.定位先行

这种定位不单纯是目标客群的定位，更重要的是

生活场景

的定位 ，任何的商业形态都是为了满足特定受众在特定生活场景下的需求。现在很多的主题街区，完全靠几个艺术化的场景浮于表面，不去探寻顾客深层次的需求，

如果无法给顾客一个常来常逛的理由，就很难在生活中唤起他们对这个主题街区的需求

。

这种生活场景定位或者记忆点， 就需要从

业态搭配

上、

情感体验

上、

大场景营造

上进行深度挖掘，做到特色鲜明，优势突出，让人记住，并且能够在日常生活中不断唤起需求。

2.整体思维

整个主题街区是一个

整体

，这一点很重要，现在很多的主题街区，陷入一个误区，一提到街区，就想起一条长长或者曲径通幽的街，现在也会有很多的街区故意做成那中类似迷宫柳暗花明的感觉，业态搭配上也是纷繁复杂，给人玲琅满目之感，导致最后

形散神也散

。

一个好的主题街区，我们不能把它当作一个街区，而要把它当作

一家生活集合店， 一家好的生活集合店，它一定代表了 一种生活方式、一定考虑了客流行进动线进行产品的搭配、一定会通过各种方式进行理念的传达和品牌的推广

，一定是和购物中心形成有效互补互动，一定是给顾客提供了一种生活解决方案，这些也都是主题街区需要向好的生活集合店学习借鉴的。

3.重视运营

首先，要让主题街区由静变动。主题街区，之所以要定位成第三生活空间，就是要让整个主题街区里的每个人能够动起来，他们能在这里得到各种体验和互动，得到自我的提升和自我价值的实现，

充分发挥主题街区内场景和商家的优势，组织各种主题活动，读书沙龙、造物节、文创市集、美食季，各种活动层出不穷，让目标人群能不断参与其中，产生对特定兴趣群体的归属，从而成为目标人群聚集的首选之地

。

其次，要化零为整，化整为零。其实对于体验式商业来说，每一家店都可以称之为网红产品，一般都会聚集起特定的

粉丝群体，并且这种粉丝还具有高粘性

，因此如何将每一个商家的粉丝群体进行整合，形成整体的粉丝和客流共享，汇聚成整体主题街区的市场影响。同时，每一个商家又不能完全依赖主题街区的整体推广，要让每一个商家都能化整为零，为他们提供条件，独立制造在特定圈子群体的市场地位和影响，形成自身的优势和价值，从而形成整体互补共享。

4.线上应用

互联网造就了很多网红，从而也产生了

网红经济

，互联网在线上形成了很多社群，从而也产生了

社群经济

。

对于沉浸式主题街区来说，它从诞生就带有很强的网红属性和社群属性

，它靠粉丝在网络上的分享传播，不断扩大它在当地的市场影响力，同时它通过真实的场景为互联网社群和网红找到了落地解决方案，

因此对于主题街区来说，如何利用好互联网社交传播功能，也是迅速扩大市场影响，积累粉丝效应的关键

。

沉浸式主题街区，满足了人们最重要的需求就是社交需求，成为重要的社交场所，而互联网改变的也正是人与人之间的连接方式，成为重要的社交工具。在社交属性上，二者不谋而合，

因此实体商业与互联网的线上线下结合，最重要的结合点就是社交

，通过线上线下的不同平台的结合，真正实现线上线下的互动融合，才是所谓的实体商业线上线下融合的真正

未来

。

5.情感挖掘

人们对主题街区的喜欢和认可，在很大程度上是

情绪或情感驱动

的结果，并不是靠单纯的满足基本生活所需能实现的，因此需要把握顾客情感层面的挖掘，让他们从这里能调动起某种情绪或情怀，从而让他们能发自内心的喜爱，产生心理上的满足和愉悦，才能让这种认可和归属

持续

。未来真正的商业不是冷酷的建筑，而是

满足人情感诉求的场所，是有温度的交流对象

。

建筑是硬件，而情感是软件，对于情感层面的挖掘：

首先

要目标受众产生天然的认可和亲近，现在很多成功的产品并不单纯的是一件产品了，就像小米带给用户粉丝的那种参与感，才逐渐形成了品牌价值和调性；

其次

就是发挥自身空间属性功能，让更多的志同道合的人在这里聚集，找到喜欢的事或物，找到同类的人，

这种身份认同，是寻找情感诉求的关键；商业产品的人格化，打造属于自身风格和特色的IP，形成磁场效应，让IP为商业赋能，形成具有信任背书的人格魅力

。

6.因地制宜

主题街区的出现，说明商业已经过了快速复制的阶段，

差异化、个性化

成为商业发展的主流趋势，因此主题街区的

关键

不是大同小异的艺术场景和入驻商家，而是根据市场和目标受众需求和定位，做出因地制宜的规划和调整，真正知道市场需要什么产品，用户需要什么产品。没有经过详尽的

市场调研和分析

，匆匆复制上马的主题街区，往往就会给自己挖坑。

7.持续创新

创新，是任何一个商业项目保持持续生命力的保证，主题街区的产生就是为了改变传统商业千篇一律风格的

审美疲劳

，而主题街区持续运营的

保证

更是需要持续的

创新

。

这种创新需要

场景不断结合潮流的推陈出新

，需要

业态品牌的不断更新换代

，需要

充满创意有效互动的社群活动

，需要不同业态品类的不断尝试

跨界融合

，需要根据市场变化及时做出的经营调整，

想要靠单纯的一个主题场景做到商业经营的一劳永逸，并不符合商业发展的一般规律

，终究会过时，终究会被淘汰。

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