随着TOD模式与商业综合体复合关系的迭代出新，CCDI的设计师们以更为理性并可持续的手法解决城市发展中所面对的新生问题。也许在5年、10年甚至15年后，这些大型城市综合体项目，依然能够成为本土特征与人文活动之间的温暖印记，并对区域及城市价值的提升带来长久影响。

01Urban Context

宁波版“二子玉川”指向未来的城市TOD综合体宁波，一座临水而建的江南城市，千年岁月长河涤荡繁荣文化，一直以来都诠释着“书藏古今

港通天下

”的开放基因与独特魅力。

跟随宁波市政府重点打造“城西功能复合型活力副中心”的发展定位，一个代表未来的TOD模式城市综合体正在形成，一处宁波的理想人居之地——

万科海曙·印象城

也

呼之欲出。

∆鸟瞰效果图

万科海曙·印象城，位于宁波海曙区高桥镇，与宁波轨道交通1号线梁祝站无缝接驳。这里是梁祝文化的策源地，当人们出了车厢，只需通过一条风雨连廊，就能与梁祝文化公园、梁祝文化小镇、余姚江等自然文化资源亲密接触。

∆ 区位图

规划概念生成过程

作为城市与自然之间的重要过渡、市民日常出游的好去处，该项目设计主题如同日本东京著名的二子玉川，兼具都市消费的丰富及轨道交通的便捷，满足生活和事业双重功能，并成为了TOD下新型滨水开发模式的进一步实践。

∆ 沿河立面02

Spatial Layout

从空间到逻辑

转角遇见生活风景

在规划布局上，万科海曙·印象城分为南北两区，南区为商业综合体，北区为万科住宅区。南区占地3.9万平方米，总建筑面积16.6万平方米，其中地上面积9.7万平方米，涵盖零售、特色餐饮、娱乐休闲、儿童体验等多重业态。地下商业面积1.4万平方米，两个下沉庭院串联了商超、美食街与车库功能；近6万平方米的停车库，可供1300多辆车在地面地下停放。

绝佳的地理位置，便捷的交通优势，强大的品牌效应，使其成为区域中独具魅力的城市综合体，并激发着人与空间互动创造更多可能。

在以公共交通为主导的TOD模式上，万科海曙·印象城依托轨交1号线梁祝站，设置了商业与居住功能，并实现了步行范围内从城市公共交通到购物娱乐休闲再到生活居住的无缝连接，为当地居民提供了一条连接城市社区与文化的温暖纽带，一座多重业态共融共生的城市客厅，一个充满活力的地标型社区范式。

商业作为连接城市与社区的纽带同时，设计着重研究了人流从轨交出口到达周边地块的归家路线规划，并实现了室内动线二层无雨连廊地下通道三个层面的联通路线，以方便周边居民，并把人流恰当引入商业项目内部进一步共享。自然流畅的室内动线项目南侧入口中庭紧邻轨交接口和南侧下沉广场，可直接联系主要价值街角广场，将轨交人流、城市人流自然流畅引入项目中来。轻轨人流到达二层室外平台后，可从商场入口直接进入到室内，并通过飞梯直达商场四层。中庭贯通建筑顶部，并让室内获得充足自然光的同时，也极大扩宽了人流视域。

∆动线生成

∆与城市交通连接的入口空间设计

∆与城市交通连接的入口形象

惬意赏景的无雨连廊

项目北侧居住区居民，可通过室外平台，穿过二层的架空空间，经由商场东侧二层平台一路欣赏沿河景观，再通过过街天桥，直接到达北侧小区入口大堂，顺利完成归家路线。

∆二层平面图

沿河立面与二层归家无雨连廊

∆面向住区面的人流提升台阶亲民便捷的地下动线建筑师在地下一层设置两处下沉广场连接成商业街，可与地上部分分时经营，在商场关业之后方便深夜归途。超市出入口设置，则充分考虑了商场人流来向和与机动车库联系的便捷情况。货场区设计则避开公共人流，既能完成各功能的后勤需求，又不干扰公共区域的流线和视线。

∆下沉广场与无雨连廊以上三种动线设计，一方面逐步实现了城市与社区多时间段、多方式的连接，为人们的不同生活方式提供了最大便利；另一方面，则激发了个体对空间的重新定义，使整个商业综合体融入到城市生活的一步一行间。

∆归家路线模型研究03

Design Process

情怀下的设计

以落地回应期待

∆ 开放的建筑姿态“海定则波宁”，是对宁波的美好期予，也是城市性格的一方缩影。设计希望从海的定义出发，唤起人们对这座港口城市情感的共鸣与对话的连结。

立面如海浪交叠因此，建筑立面取海浪柔和且交错堆叠之意，利用暖色石材、银色铝板、通透玻璃的碰撞融合，穿插交错成整个建筑的形体，一方面象征着从冰冷的城市交通向温暖的社区生活的过渡，另一方面则通过材料的质感展现出宁波的悠久历史与人文积淀，在夜景灯光亮化设计的映衬下，更加凸显了其开放现代的城市新姿态。

∆中庭空间关系研究

设计从动线视角人流规划等多角度考虑将中庭从空间功能和形式上划分主次相互补充。与此同时，为配合项目开发节点缩短审批时间，需从设计手法上规避结构超限。结构在单体长向1/3进行断缝处理，规避平面凹凸尺寸大于边长1/3的超限问题，同时项目不设穿层柱、斜柱、夹层以及错层、转换。因此针对建筑平面功能、净高控制方面，各专业都存在极大的挑战，并要结合当地消防技术要求及空间效果的打造，采用双重消防系统，以保证项目整体圆满落地。

∆中庭空间大气流畅

竣工后的整个中庭组团大气流畅，在一览无余的同时又富有变化，通过打开垂直视线，将高层业态展现在低层空间内，使客流视线导向各层。

∆中庭空间打开垂直视线

04Space & Function

新生活方式的引领者

丰富的空间体验

回归项目的梁祝在地文化，创造一处充满爱情与奇幻的桃源仙境，构建一方温情自然的体验空间，则成为了此次室内空间的营造意向。

丰富的空间体验

在业态设置和内部空间规划上，设计采用竖向划分主题区的规划手法：B1-3F作为低区段零售，依靠近地人流和2层轻轨站人流的无缝引导；

4-6F为高区段，设计中将4层北部主中庭放大偏置，创造了一处室内的冬季花园，同时在5层将主动线的中间过渡段封闭楼板，5层跨6层的天空集市层，与冬季花园错层互动，为高区段的餐饮与娱乐休闲业态提供理想的场景载体。

低区段零售与高区段体验之间采用了跨层扶梯的方式输送人流，打破了普通商业项目的楼层概念，拉动各楼层人流，使顾客能够顺利到达商场的每一处，正向影响了商业的楼层价值递减规律。

四层冬季花园位于北侧椭圆形中庭，形成的空中大堂，给到达高楼层的人们别有洞天的感官体验，良好的自然采光也使公共空间更加明亮且富有生机。

连接花园平台和六层影院之间设置一步景观台阶，顾客走到此处，透过两层通高的玻璃幕墙，便可以看到轨交车厢从远处驶过，形成了从商场内部看城市风景的独特景象。

∆ 首层看冬季花园

∆ 飞梯通往冬季花园

∆ 冬季花园台阶处

天空集市

设计在动线中庭之上的五层封闭楼板置入空中地面层，引入创新业态“天空集市”，以餐饮和文创业态为主，通过鲜明的地域特色打造主题体验空间，让顾客仿佛置身室外集市，制造观感“冲突”，给千篇一律的购物环境带来改变。

∆五层平面图

∆ 天空集市空间研究

∆天空集市实景效果

屋顶露台

屋顶与退台作为购物中心的第五立面，除了为人们提供享受阳光接触自然的场所外，也是建筑可持续设计中的重要组成部分。

∆ 屋顶花园研究

设计希望将购物中心屋顶与建筑退台花园、地面滨河花园、下沉广场景观打造成一系列的体验游憩式立体花园，将绿化公园与婚礼草坪、音乐广场、观景台、儿童乐园等功能结合，让景观融入场地，自然融入建筑，为人们营造怡人的室内外活动空间。

万科海曙·印象城作为CCDI悉地国际与旗下青岛腾远联手拓展宁波市场的商业综合体项目，在项目实施过程中有许多对设计团队来说特别与众不同的体验。

面对由万科和印力整合专业共同打造的建设和运营方案，设计团队经受住了此次系统性考验，并在项目密集提交成果的2个月中，历经了集团总部搬迁“最动荡也最踏实”的赶图岁月。

秉持着对建构宁波城市美好生活新场景的共同期待，万科海曙·印象城于2020年底正式与市民们见面，我们希望这座有温度的社区型TOD，能够在重新定义生活中探寻无限可能。

Credit

项目名称:万科海曙·印象城

项目地点:浙江省宁波市海曙区高桥镇

项目类型:商业综合体

用地面积:

建筑面积

：164125㎡（地上96679 ㎡、地下67446 ㎡）建筑高度 | 40.8米，地上六层室内设计面积 |

：22193

设计/竣工

：2017/2020

建设单位：宁波万高置业有限公司

建筑/结构/机电设计：CCDI悉地国际

施工单位：宁波建工工程集团有限公司

设计团队方案设计：CCDI悉地国际-腾远AT工作室建筑设计：CCDI悉地国际-上海建筑业务二部结构设计：CCDI悉地国际-上海结构设计中心机电设计：CCDI悉地国际-ADD建筑数字化设计业务部室内设计：3MIX森摩景观设计：TOA诺风景观设计摄影版权：三景影像@王恺设计联系*注：文章部分来源腾远设计，图片部分来自宁波万科海曙·印象城。

END推荐阅读

悉地智造 | 折叠阴影下的艺术世界：三亚海上艺术中心

悉地智造丨兰亭作画，事雅境清：凤起蘭庭生活美学馆

点击“阅读原文”，进入CCDI校招快速通道！