“五限”下的成都住宅市场，未来在何处？（下篇）
诸侯之地三属，先至而得天下之众者，为衢地。
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孙武《孙子兵法》
1.
都市圈框架下的各区县房地产市场分析
数据来源：CREIS
图1：2018年1-8月成都市各区县商品住宅销售面积及同比增速
注：圆柱高度表示数值大小，红色表示正增长，绿色表示负增长。简阳市数据缺失。
数据来源：CREIS
图2：2018年1-8月成都市各区县商品住宅销售额及同比增速
注：圆柱高度表示数值大小，红色表示正增长，绿色表示负增长。简阳市数据缺失。
从各区县2018年1-8月市场销售面积和销售额来看，成都都市圈三个圈层的住宅市场呈现明显圈层差异化特征。第一圈层各区县市场由于可供开发的面积有限和强管控的调控政策制约，均属于规模小且逐渐缩小的市场。第二圈层各区县市场因辖区面积比较大，且也属于成都市的经济发展重点地区，住宅市场规模均较大，但是受到调控政策管控，其市场规模也在逐渐收缩。第三圈层各区县市场规模普遍较小，但是由于政策对于前两圈层市场需求的挤压，其大部分区县的住宅市场销量快速增长。2018年1-8月销售面积增速最快的三个区县为崇州市（151.8%）、邛崃市（45.8%）和金堂县（33%）；2018年1-8月销售额增速最快的三个区县为崇州市（259.4%）、金堂县（93.%）和大邑县（56.4%）。
2.
第三圈层区县市场投资价值分析
该部分主要对成都市第三圈层各区县住宅市场的供求、库存和土地成本等因素进行综合分析和对比，识别成都都市圈具有住宅开发潜力的区域。
2.1
区县市场供求
市场供求演变历程
数据来源：CREIS
图3：各区县住宅市场供求及价格
整体来看，第三圈层各区县住宅市场在2015-2017年均为供不应求，2018年1-8月份，各区县普遍加大了住宅的供给，供求不匹配的问题有所缓解。
青白江区、都江堰市、崇州市、新津县
和
蒲江县
的住宅市场在2018年虽供大于求，但由于其地价在2017年有所增长，因此2018年1-8月的住宅均价仍然保持了78.3%、18.3%、42.7%、32.9%和14.7%的同比增长。
彭州市
、
金堂县
和
大邑县
的住宅市场长期处于供不应求的状态， 2018年1-8月的销售均价的同比增幅为21.7%、45.1%和26.3%。
邛崃市
的住宅市场也呈现长期供不应求的特征，价格从2017年开始增长，2018年趋于稳定，2018年1-8月住宅销售均价同比增长仅为2.1%。
未来市场供求
通过对比历年的住宅销售面积和土地成交面积，结合现阶段的库存与去化速度可以对未来市场的供求关系进行预判。
图4：各区县住宅库存、出清周期、销售面积与土地成交规划建筑面积
从上述供求关系上综合来看，未来几年可能出现供不应求的区县为邛崃市、崇州市、彭州市、金堂县和大邑县；未来几年可能出现供过于求的区县为青白江区、都江堰市和新津县，这些区域面临住宅价格增值放缓甚至下行的压力；蒲江县市场表现平稳，库存较少，预计未来住宅市场供求基本平衡，量价稳定。
2.2
区县市场盈利空间预判
数据来源：成都市统计年鉴
图5：2018年1-8月成都都市圈第三圈层各区县地价房价比
土地成本是房地产开发企业面临的重要成本之一，地价与房价的比值便是衡量和对比区域市场盈利空间的重要指标。通过对比成都都市圈第三圈层各区县的地价房价比值可看出，
盈利空间较大为大邑县、彭州市和都江堰市，但由于都江堰市或将在未来面临供大于求导致的价格下行压力，因此未来获利空间可能会减小。存在一定盈利空间的区县为崇州市、金堂县、邛崃市、青白江区和蒲江县，这些区县的地价成本约占住宅销售额的55%-57%，其中金堂县、崇州市和邛崃市未来预计均会出现住宅市场供不应求的情况，较具有开发盈利价值。新津县地价房价比最大，且该地区未来可能会出现供大于求的情况，因此住宅市场升值空间比较有限。
2.3
长期耕区域筛选
中国房地产市场的趋势判断可以概括为“短期看政策、中期看土地、长期看人口”（《房地产周期》，任泽平，人民出版社，2017年）。一个区域对于人口的吸引力可以作为判断该地区房地产市场长期发展潜力的一个重要指标，下文我们仍将聚焦成都都市圈第三圈层的区县，进行长期深耕地区的筛选。
数据来源：成都市统计年鉴
图6：成都市2016年第三圈层都市圈人口机械增长率
从上图可知成都都市圈第三圈层的区县中，最具人口吸引力的是位于西北部都江堰市和东部金堂县、简阳市、青白江区。
进一步结合成都市各区县的经济发展情况来看，
第三圈层中位于北部和东部的区县经济总量较大，其中金堂县经济增速最快。
数据来源：成都市统计年鉴
图7：2016年成都市各区县GDP总量及增速
2.4
成都市发展规划的解读
最后，结合成都市发展规划对成都市未来发展趋势进行进一步判断以输出更有效结论。
成都市第十三次党代会、市委十三届二次全会提出实施“东进、南拓、西控、北改、中优”的决策部署，在此指导下制定了《成都市城市总体规划（2016-2035）》草案。构建了“一心两翼三轴多中心”的网络化市域空间结构。由于简阳市并入成都市管辖，对东城市发展格局由“两山夹一城”转变为“一山连两翼”。从市域空间分区管控图和市域空间结构规划图中可以看出成都市未来重点开发的区域为龙泉山的两翼——龙泉山西侧为成都市的中心城区，东侧为城市新区，也就是说，龙泉山西侧以存量优化为主，东侧以增量建设为主。
图8：市域空间分区管控图
图9：市域空间结构规划图
资料来源：成都市规划局
下面我们将结合成都市规划政策与房地产市场数据，分析成都市未来城市发展的方向与房地产开发潜力，重点分析位于成都都市圈第三圈层的区县。
从“一心两翼”的发展格局可以得出未来成都市城市建设的重点区域在龙泉山东西两翼的各区县。
西翼的区县位于南北城市中轴上，主要包括中心城六区、双流区（天府新区）和新都区，中心城区与天府新区的住宅市场已经开发较为成熟，增量空间略显不足，且管控较严。位于这条发展轴北部的新都区，同样属于管控较为严格的区域，2018年以来，新都区的住宅市场成交面积同比减少较多，截至2018年8月，其住宅市场1-8月累计同比销量减少31.6%，销售额累计减少同比减少14.5%。
东翼的为位于龙泉山东侧新城发展轴上的简阳市与金堂县，我们认为这两个市县未来最具发展潜力，或将成为成都市未来新的经济增长极。
全篇结论
本篇文章通过对成都市的房地产市场政策进行梳理，重点分析5•15新政后成都市住宅市场区域分化的影响。借助都市圈模型将成都市各区县分为三个圈层来对比其住宅市场，识别第三圈层的区县为未来住宅市场销售的新增长极。而后我们结合住宅市场量价、库存、土地市场供应、人口与经济发展和成都市总体规划综合分析和对比了第三圈层区县的城市发展与住宅市场开发潜力，识别出位于龙泉山东翼的
金堂县与简阳市
将为成都住宅市场最具开发潜力与升值空间的地区，此外崇州市、大邑县和邛崃市未来住宅市场可能出现供不应求，也具有一定房地产开发投资价值。
免责声明
本文作者
：
张志恒、
李文婧、吴昊天
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