PIANO DI RECUPERO “BORGO CAMPOCOSIMO”

via Campocosimo

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

PREMESSA

Il presente Piano di Recupero è ubicato nel Comune di Crespina, in località Campo Cosimo, nel sistema di valle corrispondente ai centri urbani del La Guardia e di Villa Corsini nel comprensorio di Valdisonzi.

L’area in oggetto e l’edificio industriale che vi insiste sono già state oggetto di un precedente PdR che sviluppava una previsione insediativa di residenze turistico alberghiere.

L'obiettivo generale del Piano è quello di riqualificare l’area in oggetto, ubicata in un pregevole contesto paesaggistico, con il recupero della volumetria tramite la demolizione degli edifici esistenti.

Il presente PdR indirizza verso un insediamento a carattere residenziale che appare più adeguato ad una programmazione economica efficace e consente di sviluppare modalità insediative, in forma di piccolo borgo, che riteniamo maggiormente integrato in termini di ambiente e paesaggio.

IL CONTESTO PAESAGGISTICO

L’area oggetto di P.d.R. è situata nella valle a sud-est di Crespina, sul cui crinale si trova il quartiere “La Guardia”, in un contesto di notevole valore paesaggistico: per la presenza di aree agricole di pregio (zone “E2”), confina ad ovest con il parco di Villa Corsini (posto dal Piano Strutturale tra le invarianti strutturali di tutela “Parchi delle Ville e ambiti ambientali invarianti”) e si trova in prossimità della zona di Valdisonzi, sottoposta a vincolo paesaggistico.

Dai sopralluoghi effettuati, dall’analisi delle cartografie e della documentazione fotografica si possono osservare alcune caratteristiche paesaggistiche peculiari, utili per orientare e sviluppare il progetto.

In particolare emerge la presenza forte della pendice boscata della collina che costituisce il fondale di riferimento di qualsiasi intervento in termini insediativi, materici e cromatici.

Vi è una relazione visiva diretta con il borgo della Guardia, connotato dalla ex–torre piezometrica; dalla collina di fronte si possono inoltre cogliere importanti relazioni visive con Crespina e le sue emergenze, quali il complesso Tommasi, la chiesa e il borgo con la torre civica.

Il costruito esistente è sempre percepito “tra gli alberi” e non è mai troppo compatto e preponderante.

ANALISI DELLO STATO ATTUALE

La porzione preponderante dell’area si sviluppa pressoché in piano, ad una quota media di circa 2 m più elevata rispetto alla via di Campo Cosimo, posta sul confine est.

Il lotto si sviluppa, in lieve pendenza, prevalentemente in direzione nord-sud; ad ovest è delimitato dalle ripide pendici boschive del crinale mentre ad est confina con via di Campo Cosimo e si apre verso la valle.

Nella parte sud del lotto si trova un edificio a destinazione industriale/artigianale con struttura prefabbricata in c.a. e copertura in parte piana in parte a botte; la superficie coperta dell’immobile supera di poco i 1000 mq ed il volume urbanistico è pari a 5654,57 mc. All’esterno si trovano inoltre una vasca e una piattaforma in c.a. per l’appoggio di due cisterne di grandi dimensioni.

Sul retro dell’edificio è presente un muro a retta in c.a. alto due metri, mentre lungo i confini di proprietà è posizionata una recinzione in rete metallica.

La presenza del manufatto industriale, tra l’altro mai entrato completamente in attività ed ad oggi in stato di abbandono, dà luogo ad una situazione di degrado non compatibile a livello architettonico e tipologico con il contesto.

DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO

L’intervento prevede la demolizione e ricostruzione a parità di volume urbanistico e con destinazione residenziale, in conformità con le apposite disposizioni dettate dal vigente Regolamento Urbanistico.

L'analisi dell’area e del suo intorno significativo, dal punto di vista ambientale e paesaggistico, consentono di individuare gli obiettivi primari e le strategie di recupero e, di conseguenza, le linee guida del progetto.

Obiettivi e strategie

L'edificio esistente, con il suo carattere tipicamente industriale e la rilevante volumetria compatta e massiccia, costituisce un’immagine di forte contraddizione ed estraneità rispetto al contesto naturale che risulta connotato da alcune emergenze di pregio, sui crinali (il borgo di La Guardia, il complesso San Michele, il borgo di Crespina, alcune case isolate).

A partire dalla demolizione dell’edificio esistente è stata elaborata una strategia insediativa che va oltre il puro e semplice inserimento, per sviluppare il concetto di compatibilità ambientale mediante la progettazione del paesaggio.

A livello insediativo viene sviluppato l’idea del borgo in antitesi a stanche logiche individualistiche ed antiurbane.

L’idea di “borgo” in particolare comporta una forte connotazione identitaria e sviluppa l’idea di “luogo”.

In questo quadro appare evidente come un corretto inserimento paesaggistico rappresenti uno dei principali obiettivi da perseguire.

Per tale motivo una riqualificazione dell’area deve passare necessariamente attraverso la demolizione dell’immobile esistente e la costruzione di un complesso residenziale capace di integrarsi al meglio nel paesaggio grazie ad un approfondito studio delle nuove caratteristiche architettoniche ed insediative.

Principali elementi di progetto

Il progetto propone la costruzione di un sistema di edifici e spazi collettivi organizzato a partire dalla piazza centrale e dal sistema dei percorsi, con gli edifici disposti linearmente ad interpretare una morfologia ed una altimetria piuttosto complicate.

L’insediamento si colloca sul pianoro naturale esistente, posto ad una quota di circa 1,5÷2 metri più elevata rispetto alla via di Campo Cosimo, con una viabilità interna di accesso e di servizio per i residenti, sia pedonale sia veicolare.

Gli edifici si differenziano in risposta alle relazioni interne ed esterne, ed in base alla profondità dei resede.

A partire da matrici di riferimento tradizionali (masse compatte, tetti a capanna o a padiglione) si è cerato di connotare comunque gli edifici in senso contemporaneo, introducendo tipologie di aperture ed elementi architettonici chiaramente databili, per evitare forme improprie di mimetismo antistorico.

Le differenze architettoniche (a volte marcate) tra i vari edifici del complesso costituiscono un campo di sperimentazione orientato, da sviluppare in sede di progettazione architettonica e controllato con sviluppi 3D e fotoinserimenti.

Tutte le unità, pur differenziate per numero di vani, avranno un giardino pertinenziale; le recinzioni verso gli spazi collettivi potranno essere in muratura ad integrazione della configurazione architettonica degli edifici, oppure in forma di siepi libere, non geometriche. E’ auspicabile che le sistemazioni dei giardini siano improntate ad un carattere di naturalezza utilizzando prevalentemente essenze autoctone e rifuggendo composizioni geometriche improprie dato il contesto.

Spazi di servizio comuni

A livello di attrezzature comuni è previsto un nucleo centrale composto da una piccola area a verde ed una piazza alberata che si raccorda ad un percorso carrabile a senso unico parallelo al percorso pedonale che attraversa longitudinalmente il lotto e connette le due aree a parcheggio di estremità.

Status Completed works

Type Neighbourhoods/settlements/residential parcelling / Adaptive reuse of industrial sites / Recovery of industrial buildings