作者介绍：蔡青 都市再生副总建筑师
文章基于在2021上海城市与交通科学学会联盟创新论坛的演讲，原文收录于《上海城市规划建设管理的”十四五 “理念模式与格局创新论坛会刊 》
中心城区历史地段的更新深刻地影响着城市公共空间营造，城市活力再造甚至文化、经济、社会价值的振兴；同时也面临着复杂而多样的矛盾和问题。在OUR都市再生十五年探索中，我们参与了诸多此类更新设计工作，提出中心城区历史地段的多维度更新策略：即文化引领的策划、空间转译的设计和城市活力的运营，共同构成全周期多维度策略，实现产业、文化、社会的复兴。
1、房地产增量模式的衰微及问题
改革开放以来，中国经历了40年高速发展阶段。城镇化水平从1950年的11.8%飞速上升至2020年的60.6%。与此同时，这40年也是中国房地产崛起并走向平缓的重要历史时段：房地产市场规模从1990年的1000万方到1998年的1亿平米，2010年的10亿平米，从25%的高速增长到6%-7%的稳定增长，再到2018、2019、2020、2021年四年徘徊于18亿平米以下的销售规模（戎武杰2021）。以房地产增量为主导的发展模式或将到达了天花板。
图表根据相关数据绘制
反观这40年的发展，由房地产大拆大建模式驱使下展开的旧城改造，一方面为城市发展赢得了傲人的GDP贡献，另一方面也带来了诸多不可逆的负面影响。在上海，20世纪八九十年代大规模快速建设阶段之后，城市空间已经彻底改变，上海付出了拆除大约3000万m2历史建筑的巨大代价。（2016郑时龄）
上海——城市风貌的巨变
（图片来源郑时龄. 上海的建筑文化遗产保护及其反思）
西安作为13朝古城，这个1981年确定的“世界历史名城”，核心城区历史地段在几次大规模的旧城改造运动后被推倒重来，经过40年的发展后丧失了密如棋盘格的传统城市格局，令人扼腕叹息。
西安——城市文脉的颠覆
（图片来源极端行者）
作为首都的北京也没能逃脱相似的命运，1950年错失了“梁陈方案”，而近十年在和越来越严重的“城市病”抗争。
北京——城市问题的显著加剧
（图片来源网络）
在天津，尽管核心区域的优秀历史建筑在物质保护修缮方面做得很好，但仍面临内容的空置或低效使用，紧闭的大门和旅游者走马灯式的穿行，难以形成与其区位相匹配的城市活力。
天津——精美的历史建筑躯壳和低效封闭的内容
（图片来源网络）
文化的断裂、建筑遗产的破坏、城市问题的放大以及功能的低效使用
等，这些硬币的另一面为我们带来越来越多的反思。而此时，我们的城市发展方式正面临一场变革：
从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代；从物质更新转变为产业、经济、文化、社会的全面复兴。
如何探索多样化更新模式，将保护融入城市发展，成为城市更新面临的巨大挑战。
2、 多维度城市更新策略
在OUR十五年探索中，我们参与了诸多历史地段的更新工作，在早期的实践中，我们仅作为空间设计者参与，既带来了经验又留下了很多遗憾，我们深深地认识到：
一个能持续吸引价值，容纳各种活力和内容的场所，一定胜过空有精美的躯壳，和仅留在照片中的“网红
”。为此，我们通过跨界的团队整合建筑、商业、资产管理、金融等各方专家，在实践中不断磨合，尝试为历史地段提出一条
多维度更新策略
，它必须是一个全面连续、多维叠加、多方参与的过程。通过
文化、产业、空间
的多维度介入，涵盖
策划、设计和运营
的连续过程。从
文化引领的策划
到
空间转译的设计
再到
城市活力的运营
。伴随文化在更新过程中的不断参与和深化，用
文化带动产业，以产业激活空间，最终通过空间载体创造价值。
策略一：文化引领的策划
武汉汉口租界兰陵片区更新
通常的历史地段更新会把定位策划和城市设计分解成独立的任务，两者往往是单向而孤立的。而武汉兰陵片区的更新项目是我们在这类实践中将策划和城市设计高度融合的一次尝试，在这个案例中，我们试图探索一条新的路径，即在更新决策期把文化和产业的策划融入空间，形成基于历史文化保护，同时又符合产业、商业逻辑的可落地实施方案。
和中国很多开埠城市相似，鸦片战争以后，汉口被辟为对外通商口岸，曾建设了英、俄、法、德、日等国的租借区。武汉兰陵片区跨越原英俄法三国租界，被定义为汉口风貌区的历史博览片区。片区拥有汉口最丰富最聚集的历史资源，是万里茶道文化线路的重要见证，是研究中国近代城市发展的重要样本。作为疫后重振的重点项目，2020年9月开始，借由地方政府专项债投入契机，进入更新全面实施推进阶段。
武汉兰陵片区范围
从历史文化出发，探索区域特质
兰陵片区的更新定位策划由
OUR资管专家韩春风先生
担纲，配合多家规划设计团队共同完成。在形成系统定位前，
首要的问题在于探索到底什么才是这个区域区别于其他区域的显著特征？有什么令人骄傲并值得延续的文化？
在比较中，我们发现这里是典型的中国第二代租界范式
这里曾经有繁荣的剧场和戏剧活动
图片来源getty image
这里曾经文教兴盛（华俄商业中学堂）
图片来源getty image
曾经商铺云集
图片来源getty image
根据《1926年商号》记录，我们把曾经丰富的商号标记在地图上，这是一次有趣的梳理，这些区域传统产业如此完备又自成规模，丰富的文商旅居老字号，已经形成了相对集中的分布格局。
协同功能布局，延续文化特征
在为不同区域找到其过去的价值与特质后，我们依据文化背景、空间形态和产业基础等条件划定了不同片区的定位，包含6个板块具有差异化并相互协同的功能定位，比如历史上剧院丰富的区域仍旧延续其文化属性，成为中山大道艺术锋尚带：又如其传统民居里分集中的区域将被定义为有里分气质的文创体验空间等。
以片区历史空间为中心，形成重点更新组团
接着，在较小的尺度上，我们将片区内具有重要历史价值的建筑视若珍宝，除了传统意义上单体的保护修缮，更重要的是通过新内容的植入，公共空间的营造以
及周边相关产业的布局，激活空间和内容。
形成以历史建筑及环境为核心的重点更新组团。
植入文化内容，带动整体产业
以法领馆更新组团为例，这里有包括1862年建成、1892年重建的法国领事馆、汉口传统居住里分建筑、若干独栋别墅建筑及少量老旧小区。整个片区树林阴翳，空间闲置萧条。作为兰陵片区最核心的区位，我们希望
这里既是空间的中心，又是文化和活力的中心。
更新前的法领馆片区
法领馆，曾于1950-2013年作为武汉政府机关住宅，更新前已闲置。
因此，片区被策划为一处最为公共的顶级艺术高地，而法领馆建筑本身的物质条件，也与一处特色私人美术馆相匹配，将曾梵志先生的艺术画廊引入其中。通过法领馆及新建建筑，形成片区的文化核心：曾梵志艺术中心、艺术画廊和策展广场。
@ 韩春风先生提供图片
我们请来了出生在武汉的世界级艺术家曾梵志先生
为文化核心植入艺术相关功能
。
@韩春风先生提供图片
高活力文化核心带动高价值商业空间
城市品质营造需要文化和艺术，而持久的活力需要商业和产业的经营。因此周边的里分民居和其他空间将被更新为提供商业活动的艺术街区，并通过高品质的公共空间营造，形成片区活力。最终的结果是
通过高活力的文化公共空间和高价值的经营性商业空间，把文化中心和艺术商业街区结合起来，实现保护和价值的共荣。
植入了内容后的法领馆片区
图片来源@山鼎聚合
艺术中心——高活力的文化空间
艺术街区——高价值的商业空间
反向控规调整，实现落地规划设计
与此同时，更多的更新组团及片区将以相似的原则和路径，形成风格迥异的功能定位和空间形态，如法领馆北侧的中山大道艺术锋尚带将延续汉口原区域繁荣的剧院产业；而明日经典风范区带来了更多的公共生活社区。
延续剧院文化的中山大道艺术锋尚带
在重点更新组团的城市设计中，探索城市设计层面更细致的更新导则。
图片来源
@山鼎聚合
合作
路
商居体育组团城市设计
规划的结果是一个不断互动和迭代的过程，通过不断调整可引入的功能和空间更新的潜力，一步步落实功能和城市活力空间定位，同时对原先自上而下形成的规划完成一次次的校验，从而有机会自下而上地对用地性质、比例及落位进行合理化的调整，尝试更高效的土地混合利用模式，实现可落地的规划方案。
在这个策划框架下，一些重点更新组团及建筑更新项目不断被从抽象的决策阶段推向具体的实施阶段，在多团队的参与下，实现一个又一个落地项目的不断推进。
如法领馆更新组团建筑设计交由安藤忠雄先生担纲进一步深化；巴公房子建筑设计由山鼎聚合成；圣教书局建筑修缮由都市再生完成。
从历史地段城市片区的策划、城市设计到建筑设计，在武汉兰陵片区的实践中，我们尝试通过文化引领的策划来建立一个保护与价值共荣的框架，将延续区域特征的文化和商业内容植入其中，希冀最终实现历史地段文化、产业、经济的多重价值。
下期我们会从空间转译的设计及城市活力的运营方面介绍OUR多维度更新策略的其他实践，敬请关注！
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