“五限”下的成都住宅市场，未来在何处？（上篇）

诸侯之地三属，先至而得天下之众者，为衢地。

—孙武《孙子兵法》

成都作为西南地区唯一一个副省级城市和有八千万人口的大省省会，具有很强的人口吸引力。人口流入和经济增长带来的住宅需求促进成都市住宅市场快速发展的同时。自2016年以来，成都市出台了包括

限购、限贷、限售、限价和限商

等多项调控措施来稳定本地的住宅市场。随着调控的深入和升级，范围也逐步从核心城区扩大至外围区县。为了有针对性地促进各区域市场的健康发展，成都市对住宅市场的调控强度具有中心强、边缘弱的差异化特征，进而导致成都市各区域的住宅市场在调控下出现了市场热度的分化。

本文通过分析发现：成都市房地产市场的分化在一定程度上符合都市圈发展的逻辑，呈现出分圈层轮动发展的态势，并且重点市场已呈现由中心向外围扩散的趋势，预计成都都市圈外围区县市场将成为未来住宅市场新的增长极。

1.

成都市住宅市场整体分析

数据来源：CREIS

图1：成都市商品住宅销售面积与增速

从上图中可以看出，2010年以来，成都市的商品住宅市场呈现出明显的周期性，并同我国整体房地产市场三年左右的周期基本一致。

数据来源：CREIS

图2：成都市商品住宅销售月度数据及相关政策

具体分析本轮房地产小周期（2014年至今）的成都市商品住宅市场表现可以看出：为促进住宅市场的健康发展，成都市政府在2016年6月出台了促进去库存的“51条”，这使得随后的成都住宅市场成交量同比增速提升，成交均价也回归稳定。但是在同年10月和11月相关限购和限贷政策出台后，成都市的商品住宅市场出现了本轮周期的拐点。在随后的2017年，成都市开启了全方位的楼市调控，成都市的住宅市场进入限购、限贷、限售、限价和限商的“五限”时代，成都楼市进入本轮周期的下行阶段，单月销售面积同比增速自2017年5月由正转负，2017年全年销售面积较2016年减少18.9%。2018年以来，成都的商品住宅市场继续延续去年政策收紧、调控不放松的形势，5月15日《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》发布，升级了限购政策，限购对象由自然人调整为家庭，限购区域由过去的12区增加至成都全部区县，并且对不同区域的户籍家庭购买其他区域的权利做出了详细的规定。5•15新政出台之后，成都市的住宅市场持续保持冷静，5月份的成交面积同比减少17%，价格增速在6月份有所放缓。下图为5•15限购政策的详细图解。

资料来源：CREIS

图3：成都市5•15新政限购政策图解

这一调控政策将会导致管控严格地区的部分住宅需求被挤压到外围圈层的区县，但是外围圈层的住房需求无法向中心城区的市场扩展。因此，

预计成都市的核心城区市场占比在强管控下将会有所缩小，成都都市圈外围区县市场或将成为未来住宅市场新的增长极。

2.

成都都市圈圈层住宅市场分析

2.1

成都都市圈结构划分

我们将成都市的城六区（青羊区、锦江区、金牛区、武侯区、成华区和高新区）定义为成都都市圈的

核心圈

，

再通过其余区县与城六区的通勤关系将其他区县分别定义为

城市圈

（第二圈层），和

都市圈

（第三圈层）。经过空间分析与测算，成都都市圈各圈层包含的区县具体如下：

资料来源：作者绘制

图4：成都都市圈结构示意图

2.2

市场需求

数据来源：CREIS

图5：成都都市圈分圈层商品住宅销售面积及同比增速

通过对三圈层的商品住宅销售情况进行统计可以看出，三个圈层的市场分化比较明显：

在2016年10月出台限购政策后，第一圈层核心圈的住宅市场成交量便开始逐步减少，从2016年11开始进入成交量同比负增长时代。第二圈层城市圈的住宅市场同样为收缩态势的市场，但其成交同比降幅略小于核心圈层。

同其它圈层市场差异最大的是成都都市圈的第三圈层都市圈的住宅市场，2016年出台的限购和限贷政策并未针对这一市场，因此这一区域市场的住宅成交自2017年以来，便维持在高速增长的态势，

由于5•15新政对核心圈和城市圈这两个圈层市场需求的挤压，成都都市圈第三圈层的市场呈现出稳步增长的态势，在5月份限购政策升级的当月，这一圈层的区县市场达到了住宅销售面积单月同比49.5%的增幅，与前两圈层的市场形成了鲜明对比。

数据来源：CREIS

图6：成都都市圈商品住宅销售价格及同比增速

从销售价格来看，核心圈层的商品住宅价格在2018年进入波动期，未见明显增长，第二圈层和第三圈层的价格分别自2016年和2017年下半年以来呈现上涨态势。第二圈层与第一圈层的价差随着其价格的上涨而逐渐缩小,由2018年初的相差5342元/平方米减少至1573元/平方米。

数据来源：CREIS

图7：2016年、2017年及2018年1-8月成都都市圈三个圈层销售额占比

从成都都市圈三个圈层的销售额数据可以看出，在总量上，第二圈层逐渐超越第一圈层成为商品住宅销售额最多的圈层市场。第三圈层的市场销售额虽然起点非常低，在2016年全年仅为227.7亿元，但是在随后的2017年和2018年均呈现销售额的同比高速增长，2017年末增长至331.7亿元。该圈层销售额占比从2016年的仅占成都整体住宅市场的8.8%增加至2018年1-8月的22.6%。

2.3

市场库存与去化

在这一部分，我们可以通过对比三个圈层住宅市场的可售面积及出清周期来分析各圈层市场的库存和去化速度。

数据来源：CREIS

图8：成都核心圈（都市圈第一圈层）库存及出清周期

数据来源：CREIS

图9：成都城市圈（都市圈第二圈层）库存及出清周期

数据来源：CREIS

图10：成都都市圈（都市圈第三圈层）库存及出清周期

从三个圈层的市场库存和去化速度对比来看，第一圈层的库存在逐步减少，但是去化速度也在减慢，这说明成都都市圈第一圈层的市场无论是供给还是需求都在缩减；第二圈层的库存在三个圈层里是最多的，2018年较2017年底库存有所略增，去化周期较2017年略有上升，5•15新政之后，基本保持在10个月左右，这说明进入2018年以来，这一市场的供给略强于需求；第三圈层的库存是这三个圈层里最少的，其去化速度也在逐步加快。即使5•15新政出台后，第三圈层的去化速度也仍持续加快，主要原因是第一、二圈层的部分潜在购房者因资格限制被挤压至外围市场，加之第三圈层的购房者只能在此区域购房，导致了这一圈层市场需求旺盛。

上篇小结

本研究的上篇总结了成都市住宅市场调控政策逐步收紧的历程，并且对应政策出台的时间表梳理了成都市住宅整体市场表现。同时，我们利用都市圈的思想将成都市区县分为三个圈层，对比了这三个圈层住宅市场的量价与库存去化，研究发现：由于前两圈层区域市场的强管控对需求造成的挤压，第三圈层的住宅市场在5•15新政后销售面积较去年同期有所增加，该圈层住宅市场的销售价格自2018年3月以来一直保持同比30%以上的快速增长，量价齐升带来了这一圈层住宅市场销售额的快速增长。

未来的住宅市场销售量和销售额增量的潜力地区将会是其第三圈层的区县。

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本文作者

：

李文婧、

张志恒、

吴昊天